El articulo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que: "a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad".
En el articulo 9.e) dice: "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".
Y en el artículo 5 de la LPH estipula que: “en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.
Así cuando un local comercial o pisos en planta baja, tiene la misma superficie que otros de plantas superiores tienen menos cuota de participación es porque se ha tenido en cuenta su ubicación y lógicamente que no va a utilizar el ascensor. Por ello no se le excluye de pagar tales gastos, aunque en menor medida debido a su cuota de participación menor.
Sin embargo, el mismo artículo 5 en el siguiente párrafo dice que: “el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.
Por tanto, le informo como administrador de fincas que puede que los Estatutos prevean que los propietarios de los locales o pisos bajos no contribuyan al mantenimiento de ascensor o que en una junta de propietarios y por acuerdo unánime, se les exonere de dicho gasto.
Así, cuando los Estatutos no regulan nada sobre los gastos de mantenimiento, conservación o sustitución, o la comunidad no haya exonerada unanimemente a alguna vivienda o local, correrán por cuenta de todos los propietarios, incluso de los pisos bajos o locales, con arreglo a su cuota de participación.
Cuando los Estatutos exoneran de dichos gastos a los propietarios de locales o pisos bajos, se entiende que les exonera de los gastos relativos al mantenimiento y conservación, ya que cuando se trate de gastos de sustitución del ascensor en todo o en su mayor parte, correrán por cuenta de aquéllos en base a su cuota de participación, incluso a pesar de la previsión estatutaria. (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 diciembre 2008).
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