<h1> La Inspección Técnica de los Edificios (ITE) </h1>

Encinar Administración de Fincas, como administradores de fincas le informa sobre la Inspección Técnica de los Edificios (ITE):

Pero antes de profundizar en esta materia, quiero indicar como administrador de fincas unas premisas:  toda Comunidad de Propietarios se encuentra obligada frente a sus integrantes a garantizar que el edificio reune las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad que determinen las condiciones de calidad y seguridad necesarias, no solo para evitar el deterioro o la perdida de valor del inmueble, sino sobre todo, para conseguir una situacion de minima seguridad y habitabilidad para los diferentes copropietarios o comuneros. Y por ello, todos los comuneros deben de atender al pago de los gastos y contribuciones que se deriven de esas necesidades, siempre que no concurra una clausula expresa de exoneracion. Como ejemplo anoto 2 sentencias condenatorias a Comunidades de Propietarios por los daños causados a terceros: Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona de 7 de Julio de 2.009 y de la Audiencia Provincial de A Coruña, Santiago de Compostela, de 24 de Junio de 2.009.

Inspección Técnica de los Edificios (ITE):

En septiembre de 2006 entró en vigor la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo de la Comunidad Autónoma del País Vasco, donde se estipular que los propietarios de toda construcción o edificación catalogada o protegida, así como de toda edificación de uso residencial, de antigüedad superior a 50 años, deberán encomendar a un técnico facultativo la realización de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de la construcción o edificación cada 10 años. Aunque no es necesario que tu edificio tenga más de 30 ó 40 años para que necesites saber en qué estado se encuentra, si es recomendable cuando se trata de iniciar el proceso de mantenimiento y renovación, ya que porque es obligatorio para los propietarios de un edificio, conservar éste en "estado de seguridad, salubridad y ornato público".

El objetivo principal de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) consiste en garantizar la seguridad de las edificaciones. En definitiva, de actuar de manera preventiva, procurando evitar posibles  deficiencias que supongan un potencial peligro en la estructura de la vivienda, y consiguientemente, puedan acarrear riesgos tanto para los inquilinos o propietarios, como para los propios viandantes.

La ITE es el dictamen, emitido por un Arquitecto o Aparejador, mediante el cual se podrá conocer el estado general de un edificio, basándose en la inspección visual del mismo. Por ello, la ITE consta de un informe de la inspección y de un dictamen con la opinión sobre las condiciones del edificio (estado de salud del mismo) y los criterios de intervención para poder programar un correcto plan de mantenimiento del edificio.

En la ITE se analizarán los elementos comunes del edificio, como la Cubierta, la Cimentación y Estructura del edificio, la Fachada y las Redes de Suministro y Evacuación de Aguas (instalaciones de saneamiento, agua, electricidad). Aunque podrá incluir advertencias sobre otros elementos (ascensores, escaleras, gas...), cuando el arquitecto observe una situación de riesgo.
La ITE sirve para poder determinar la identificación de los deterioros o falta de mantenimiento, realizar una prediagnostico correcto del estado de conservación del edificio, y así, ordenar por tipo de gravedad, los males producidos, y evaluar la importancia del daño y dictaminar sobre la necesidad de intervención.
Dicho Dictamen  podrá ser “favorable” en cuanto al cumplimiento de las condiciones de seguridad y habitabilidad según las exigencias actuales, o “desfavorable”, en cuyo caso llevará aparejadas las actuaciones necesarias para resolver las deficiencias detectadas.

La Comunidad de Propietarios es la encargada contratar, a su libre elección, al técnico colegiado y de facilitarle la inspección a todas las dependencias del edificio.

El informe realizado por el profesional, junto con la Ficha Técnica de la Edificación, debe contar con el visado del Colegio Profesional, que garantice su cualificación. Y una copia del mismo será entregado a la Comunidad para registro en el Ayuntamiento, haciendo constar su resultado favorable como desfavorable.
En caso de que el resultado sea desfavorable, la Comunidad de Propietarios tendrá que llevar a cabo las reparaciones oportunas, solicitando para ello la preceptiva licencia de obras municipal.

El coste de la revisión varia de unos edificios a otros, y dependerá de su tamaño, de su antigüedad, del mantenimiento que del mismo se haya hecho por parte de la Comunidad y del tipo de estructura del mismo, y no se trata de ninguna impuesto o tasa, sino que es un precio libremente pactado entre la Comunidad y el profesional cualificado. Y dicho coste debe asumirlo la Comunidad de Propietarios, aunque en algunos casos podrá ser subvencionado por el Gobierno Vasco o incluso por el propio Ayuntamiento del municipio, por ello, mi consejo como administrador de fincas, es que la Comunidad debe asesorarse por un administrador de fincas colegiado y con experiencia en la materia.

Por mi experiencia como administrador de fincas, cuando una Comunidad de Propietarios vaya a realizar obras de importancia, como pueden ser las obras de rehabilitación del edificio aquí planteadas, mi sugerencia es que contrate a un administrador de fincas experto en obras y con personal cualificado en la supervisión de toda la documentación que se requiere para acometer las mismas, ya que en último caso, la responsable en caso de accidente, sería la propia Comunidad por no tener contratado.

En la gran mayoría de las obras de rehabilitación se realiza un proyecto/presupuesto, pero no un proyecto de ejecución formal, con la dirección facultativa de un arquitecto técnico, con un plan de seguridad, un estudio de seguridad y salud donde se evaluen los riesgos, la comunicación a la autoridad laboral de la apertura de centro de trabajo, libro de suscontratación por parte de la constructora (si tiene autonomos contratados o subcontrata determinados trabajos), etc. Por ello, el administrador de fincas y su equipo, deben de hacer un seguimiento continuado de que todos estos pasos se han cumplido, y de ahí la necesidad de contar con un administrador de fincas experto en esta materia.

Además, le aconsejo contratar un administrador de fincas colegiado, para que le pueda asesorar sobre el IVA aplicable a cada partida de la rehabilitación, materiales, mano de obra, etc. Ya que la normativa legal esta cambiando continuamente, de hecho, el Real Decreto Ley 6/2010 modifica algunos conceptos sobre la aplicación del IVA al 8%  para las obras de rehabilitación.    

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