El administrador de fincas le informa, que los propietarios de locales comerciales en régimen de propiedad horizontal, pueden transformarse en viviendas, si la distribución del local cumple con toda la normativa municipal a efectos de qué se considerada vivienda, dispone del proyecto y la licencia correspondiente ante el Ayuntamiento, no alterando ni modificando los elementos comunes, en principio no habría inconveniente para que conviertirlo en vivienda, sin el acuerdo de la Junta de Propietarios.
Pero si en la División Horizontal de la Finca o en los Estatutos está expresamente prohibido, precisará de un acuerdo unánime de todos los propietarios de la finca.
Es decir, los locales comerciales pueden ser usados como viviendas siempre que ese uso no está expresamente prohibido en los estatutos de la comunidad de propietarios.
En este mismo sentido se ha pronunciado a finales del 2010 el la Sala de lo Civil del Tribual Supremo, al considerar que prevalece el derecho de los copropietarios a utilizzar su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, y ha sentenciado que las limitaciones o prohibiciones sobre el cambio de uso de local comercial a vivienda, han de constar de forma expresa en los estatutos de la finca y aparecer inscritos en el Registro de la Propiedad. Para leer un articulo relacionada con esta sentenci, publicado por Diariovasco.com, pinchar aquí, o para ver el publicado en leyprocesal.com, pinchar aquí.
Pero ya el Real Decreto- Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, (Decreto Boyer), estudiaba dicha posibilidad, al decir: “ Los propietarios de fincas urbanas y los arrendatarios de éstas, con el consentimiento de aquellos, podrán realizar libremente la transformación de viviendas en locales de negocio, salvo disposición contraria, en su caso, de los Estatutos reguladores de las Comunidades de Propietarios, y sin perjuicio de los dispuesto en el artículo 7, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, relativo a actividades estatutariamente no permitidas, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, y de la obtención de las correspondientes licencias administrativas”. Es decir, facultaba expresamente al propietario a modificar el destino inicial de la vivienda y convertirla en local comercial, sin embargo nada decía respecto del supuesto contrario, a la conversión del local comercial en vivienda.
Y es que, según el Decreto Boyer, los propietarios podían transformar libremente su vivienda en local comercial, sin necesidad de acuerdo comunitario, siempre y cuando cumpliesen las siguientes condiciones:
a) Ausencia de prohibición estatutaria al respecto.
b) No alteración de elementos comunes.
c) Realización de actividades no prohibidas, dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.
d) Obtención de la licencia de obra correspondiente.
En consecuencia, la transformación de un local comercial en vivienda requerirá únicamente el consentimiento de la unanimidad de los propietarios cuando suponga una modificación del Título o los Estatutos o se realicen obras que alteren elementos comunes de la finca. Y así lo ha confirmado el Tribunal Supremo.
En concreto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en Sentencia 846/2010, de 30 de Diciembre, para expresar que la Sala de lo Civil ha Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 Constitucion Española ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999 ], 120 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002 ], entre otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente, es plenamente acertada. Tras constatar que la comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble. Finalmente, declara que la modificación en el destino del inmueble realizada, no supone una alteración en la determinación de las cuotas de participación de cada uno de los copropietarios.
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