El artículo ofrece las claves para constituir este especial régimen jurídico, desde la óptica de la Ley 42/98 y de la Directiva 2008/122/CE, cuyo contenido es directamente aplicable, al haber transcurrido ya el plazo para su trasposición.
SUMARIO
I. Régimen jurídico
II. Objeto y tipos de aprovechamiento
III. Obligaciones para el propietario del inmueble
1. Previas a la constitución del régimen
2. Obligaciones tributarias
3. Protección del consumidor
I. Régimen jurídico
La figura jurídica del derecho de aprovechamiento por turnos de inmuebles de uso turístico, popularmente conocida como “multipropiedad”, está sin duda aparejada al fenómeno turístico. Aunque surgió a mediados de los años sesenta en Europa, fue en Estados Unidos, y en general en el mundo anglosajón, donde fue adoptada como la formula vacacional por excelencia en ciertos sectores sociales, bajo la denominación “time sharing” o “tiempo compartido”. Desde el punto de vista empresarial este sistema permite maximizar el aprovechamiento de un inmueble. Desde el punto de vista del individuo, es una forma asequible de acceder y disfrutar del inmueble turístico sin necesidad de adquirir la propiedad del mismo.
En España, el uso de esta figura se disparó en los años 90, y aunque existían precedentes jurídicos análogos, tal como el régimen jurídico de dulas propio de las Islas Canarias en el que se dividía con carácter temporal la explotación del agua entre sus titulares, estuvo rodeada de recelos y una gran incomprensión. La desprotección del consumidor frente a ciertas prácticas comerciales abusivas llevó a la Unión Europea a aprobar la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Posteriormente, se aprobó en nuestro país la Ley 42/1998, 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, en la que se dota a la institución de una regulación minuciosa.
En el ámbito estatal, también resultan de aplicación a esta figura la regla 4ª del artículo 251 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para la determinación de la cuantía a efectos procesales, y la Ley 26/1984 de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Adicionalmente, las comunidades autónomas han tratado esta materia, principalmente en sus respectivas normas sobre turismo, y ello sin perjuicio de que al tratarse de una cuestión de derecho civil y mercantil, la competencia pertenece al Estado en virtud de los artículos 149.1 6 a), 8 a) y 14 de la Constitución.
La nueva Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respectos a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y de intercambio deroga expresamente la Directiva 94/47/CE y, junto la Directiva 90/314/CE, completa el marco comunitario respecto a los viajes combinados. El plazo para su transposición finalizó el pasado mes de febrero, y el anteproyecto de ley está en estos momentos siendo sometido a informe del Consejo de Consumidores y Usuarios, el Consejo Fiscal, el Consejo del Poder Judicial y el Consejo de Estado, por lo que todavía es incierto como será incorporada al ordenamiento jurídico español.
A la vista del anteproyecto de ley con su redacción actual, parece que el legislador nacional se va a limitar a copiar (y con retraso) el contenido de la nueva Directiva, sin aprovechar pues la oportunidad que se le brinda de revisar el marco jurídico de este tipo de productos de gran importancia para un país donde el turismo es una de las grandes industrias.
Hasta que finalmente se promulgue la nueva ley es imprescindible estar al contenido de la Directiva 2008/122/CE, cuyo contenido es directamente aplicable.
II. Objeto y tipos de aprovechamientoUno de los parámetros esenciales de la vigente Ley 42/1998 es el hecho de que el objeto del régimen ha de ser un bien inmueble, un edificio, un conjunto inmobiliario o un sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Además, el objeto del régimen debe tener al menos diez alojamientos, permitiéndose sin embargo compatibilizar en un mismo conjunto inmobiliario el régimen de derechos de aprovechamiento por turnos con otro tipo de explotación turística (i.e. hotelera). Por su parte, el objeto del derecho se concreta en un “alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado”. Dicho alojamiento ha de estar necesariamente dotado, con carácter permanente, de mobiliario adecuado y provisto de los servicios complementarios correspondientes.
En general el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles otorga a su titular el derecho a disfrutar de un alojamiento turístico por un período de tiempo determinado y exclusivo cada año. La Ley 42/1998 contempla pues dos fórmulas distintas de configuración y explotación del inmueble mediante el uso compartido:
- La constitución de un derecho real limitado, ya sea sobre un inmueble o, de haberse realizado su división horizontal, sobre un alojamiento perteneciente al inmueble. El objeto de transmisión en este caso es una cuota de un inmueble que lleva aparejada la aceptación de unos estatutos que regulan el régimen por semanas.
- Mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, es decir un derecho de carácter personal, cuando el contrato tenga por objeto más de tres temporadas y hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipan las rentas correspondientes a algunas o todas las temporadas contratadas.
Con la Ley 42/1998, otra fórmula distinta a las citadas y que implique la transmisión de un derecho personal por un tiempo igual o superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un periodo determinado cada año es declarada nula de pleno derecho y el adquirente tiene la posibilidad de reclamar cualquier cantidad que hubiera abonado así como un indemnización por daños y perjuicios.
Con la nueva directiva se amplía el objeto del régimen, al extenderse a bienes muebles como
embarcaciones o caravanas y aplicarse a contratos de duración inferior a tres años
Sin embargo, la nueva Directiva, haciéndose eco de la aparición de nuevos productos vacaciones, amplía el objeto del régimen de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico a aquellos bienes muebles que sean susceptibles de ser utilizados como alojamiento para pernoctar durante más de un período de ocupación, tales como embarcaciones o caravanas. Además en la nueva Directiva, la duración mínima de este tipo de contratos pasa de ser de tres años a un año. De esta forma, se intenta evitar ciertas prácticas empresariales consistentes en contratos con una duración inferior a tres años para evitar la aplicación de la ley, cuyo tratamiento por los tribunales españoles ha sido muy dispar.
Otro tipo de contratos de los que se encarga la nueva Directiva y a los que dota de una regulación más específica son los contratos para la adquisición de productos vacaciones de larga duración, entre los que se encuentran las formulas de club de viajes o de vacaciones, los contratos de reventa y los contratos de intercambio.
Quedan al margen del contenido de la nueva Directiva la naturaleza jurídica de los derechos objeto de los diferentes tipos de contratos, los aspectos registrales de aquellos derechos de naturaleza real, así como los requisitos administrativos que desee imponer el legislador nacional a los distintos tipos de establecimientos.
III. Obligaciones para el propietario del inmueble
i. Previas a la constitución del régimen
A la espera del texto de la nueva ley y conforme a la regulación contenida en la Ley 42/1998, con carácter previo a la constitución del régimen de aprovechamiento por turnos, el propietario del bien inmueble (o del bien mueble, según la Directiva) deberá obtener las licencias administrativas para el ejercicio de la actividad turística, la de apertura, las exigidas para la primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios y la correspondiente cédula de habitabilidad, todo ello de conformidad a la legislación de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble. Tratándose de un inmueble, si la obra estuviere sólo iniciada, es suficiente con haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la actividad turística.
Igualmente, con anterioridad a la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario debe suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro durante el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de todos los derechos de aprovechamiento por turno que cubra los posibles daños y perjuicios causados por él o cualquiera de sus dependientes a terceros.
Adicionalmente, debe suscribir y mantener en vigor un seguro para cubrir la responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos derivados de la utilización de los mismos, un seguro de incendios y otro que cubra los daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos.
El propietario que constituya el régimen sobre un inmueble en construcción debe, además, contratar a favor de los futuros adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno un aval bancario con alguna de las entidades registradas en el Banco de España, o un seguro de caución con entidad autorizada que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del derecho, actualizadas con arreglo al índice anual de precios al consumo.
ii. Obligaciones tributarias
Otro aspecto que se encuentra al margen de la nueva Directiva y que la Ley 42/1998 regula de forma expresa, a expensas de las novedades que se introduzcan en la futura ley, es la tributación de las distintas operaciones dentro de este ámbito.
1) IRPF/IRNR (Tributación directa)
Conforme al artículo 85.3 de la Ley 35/2006, en aquellos casos en los que el periodo de duración del derecho de aprovechamiento no exceda de dos semanas, no será necesaria la imputación de renta inmobiliaria alguna. Si por el contrario, el periodo de duración del derecho excediera de dos semanas, se imputara renta inmobiliaria tomando como base para el cálculo la prorrata del valor catastral en función a la parte del año en que se ostenta el derecho. En caso de que el inmueble careciera de valor catastral a la fecha del devengo del impuesto o bien este no hubiera sido notificado al titular del derecho todavía, la base de imputación la constituye el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento.
Si se hubieran obtenido ingresos por el arrendamiento del derecho, estos se consideraran rendimientos de capital inmobiliario a efectos del IRPF, salvo que el arrendamiento se lleve a cabo en el marco de una actividad económica y el inmueble esté por tanto afecto a la misma.
En el caso de contribuyentes no residentes, es necesario atender a la existencia de un convenio de doble imposición y, en su caso, al contenido del mismo.
2) IVA o IGIC (Tributación indirecta)
La cesión del derecho de aprovechamiento, cuando se realiza en el marco de una actividad empresarial, es decir, cuando el propietario constituyente del régimen de aprovechamiento por turnos actúa en su condición de empresario, constituye una prestación de servicios sujeta a imposición por el IVA o el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). El tipo de gravamen de IVA será del 7% sobre el importe total satisfecho en pago del derecho de aprovechamiento por turnos. Igualmente, los servicios prestados por la empresa encargada de llevar a cabo la administración del citado régimen, se encuentran gravados al 7% siempre que se correspondan con los descritos en el artículo 90.2 de la Ley 37/1992 del IVA.
3) ITP-AJD (Tributación indirecta)
En aquellos casos en los que la transmisión del derecho real de aprovechamiento por turnos se produzca entre particulares no sujetos al IVA/IGIC, la operación se encuentra sometida al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, siendo de aplicación el tipo de gravamen del 4%.
Por otro lado, al ser necesaria escritura pública para la constitución del régimen de aprovechamiento por turnos, al menos sobre un bien inmueble, la primera copia de la misma tributará por Actos Jurídicos Documentado, al tener como objeto una cantidad u objeto evaluable, y ser inscribible en el Registro de la Propiedad.
iii. Protección del consumidor
La nueva Directiva sí se ocupa de facilitar mayor protección al consumidor, e introduce ciertas novedades de carácter imperativo, las cuales una vez transcurrido en el plazo para su transposición son directamente aplicables en nuestro territorio. Entre ellas cabe destacar la ampliación del plazo que dispone el consumidor para ejercer su derecho de desistimiento y renunciar al contrato, el cual se amplía de diez a catorce días, detallándose escrupulosamente los aspectos relativos al inicio y finalización dicho plazo, el cual por otro lado se ve prorrogado en caso de incumplimiento de las obligaciones de información precontractual y derecho de desistimiento.
Del mismo modo, se extiende la prohibición de pago de anticipos durante el plazo de ejercicio del derecho de desistimiento a la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento explícito de deuda o cualquier otra contrapartida al comerciante o a un tercero por parte del consumidor. Adicionalmente, cualquier contrato accesorio a los diferentes tipos de contratos recogidos en la directiva, como por ejemplo un préstamo al consumo o uno de intercambio, queda automáticamente rescindido en el supuesto de que el consumidor desista del contrato principal, sin coste alguno para este.
Si el consumidor desiste del contrato antes de catorce días se extinguen
automáticamente los préstamos que obtuvo para el aprovechamiento del inmueble, sin coste alguno
Por otro lado, aunque ya existía la obligación para el propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno a editar un documento informativo con carácter de oferta vinculante, la nueva Directiva amplía sustancialmente el contenido de la información precontractual a facilitar a cualquier interesado de forma gratuita. La Directiva exige una serie de formularios normalizados específicos para cada tipo de contrato. Así por ejemplo, para los contratos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico, la Directiva exige el detalle de la información a través de un formulario normalizado ( parte 3 ), cuyo acuse de recibo debe firmar el consumidor. ( llamada al formulario de abajo )
Finalmente, aunque en la Ley 42/1998 están expresamente prohibidos los arbitrajes de consumo para evitar cualquier desequilibrio en perjuicio del consumidor, bajo sanción de nulidad parcial del contrato, la nueva Directiva establece la posibilidad de someter cualquier conflicto que surja a este tipo de proceso extrajudicial.
A tal fin, la Directiva, además de requerir a los estados para que garanticen la protección de los derechos de los consumidores a nivel judicial y administrativo, les insta a fomentar la elaboración de códigos de conducta, a hacer posible la creación y desarrollo de procedimientos extrajudiciales adecuados para la solución de los litigios en materia de consumo, así como a establecer un sistema de sanciones efectivas, proporcionadas y disuasorias en caso de incumplimiento por los empresarios.
Fuente: Inmoexpertos
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