Claves de la multipropiedad (Time-Sharing): Obligaciones para los propietarios

El régimen de la multipropiedad o time-sharing permite a los propietarios y profesionales del sector inmobiliario sacar el máximo rendimiento a un inmueble ya que constituye una solución vacacional asequible para los particulares.

El artículo ofrece las claves para constituir este especial régimen jurídico, desde la óptica de la Ley 42/98 y de la Directiva 2008/122/CE, cuyo contenido es directamente aplicable, al haber transcurrido ya el plazo para su trasposición.

SUMARIO

I. Régimen jurídico

II. Objeto y tipos de aprovechamiento

III. Obligaciones para el propietario del inmueble

1. Previas a la constitución del régimen

2. Obligaciones tributarias

3. Protección del consumidor


I. Régimen jurídico

La figura jurídica del derecho de aprovechamiento por turnos de inmuebles de uso turístico, popularmente conocida como “multipropiedad”, está sin duda aparejada al fenómeno turístico. Aunque surgió a mediados de los años sesenta en Europa, fue en Estados Unidos, y en general en el mundo anglosajón, donde fue adoptada como la formula vacacional por excelencia en ciertos sectores sociales, bajo la denominación “time sharing” o “tiempo compartido”. Desde el punto de vista empresarial este sistema permite maximizar el aprovechamiento de un inmueble. Desde el punto de vista del individuo, es una forma asequible de acceder y disfrutar del inmueble turístico sin necesidad de adquirir la propiedad del mismo.

En España, el uso de esta figura se disparó en los años 90, y aunque existían precedentes jurídicos análogos, tal como el régimen jurídico de dulas propio de las Islas Canarias en el que se dividía con carácter temporal la explotación del agua entre sus titulares, estuvo rodeada de recelos y una gran incomprensión. La desprotección del consumidor frente a ciertas prácticas comerciales abusivas llevó a la Unión Europea a aprobar la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Posteriormente, se aprobó en nuestro país la Ley 42/1998, 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, en la que se dota a la institución de una regulación minuciosa.

En el ámbito estatal, también resultan de aplicación a esta figura la regla 4ª del artículo 251 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para la determinación de la cuantía a efectos procesales, y la Ley 26/1984 de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Adicionalmente, las comunidades autónomas han tratado esta materia, principalmente en sus respectivas normas sobre turismo, y ello sin perjuicio de que al tratarse de una cuestión de derecho civil y mercantil, la competencia pertenece al Estado en virtud de los artículos 149.1 6 a), 8 a) y 14 de la Constitución.

La nueva Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respectos a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y de intercambio deroga expresamente la Directiva 94/47/CE y, junto la Directiva 90/314/CE, completa el marco comunitario respecto a los viajes combinados. El plazo para su transposición finalizó el pasado mes de febrero, y el anteproyecto de ley está en estos momentos siendo sometido a informe del Consejo de Consumidores y Usuarios, el Consejo Fiscal, el Consejo del Poder Judicial y el Consejo de Estado, por lo que todavía es incierto como será incorporada al ordenamiento jurídico español.

A la vista del anteproyecto de ley con su redacción actual, parece que el legislador nacional se va a limitar a copiar (y con retraso) el contenido de la nueva Directiva, sin aprovechar pues la oportunidad que se le brinda de revisar el marco jurídico de este tipo de productos de gran importancia para un país donde el turismo es una de las grandes industrias.

Hasta que finalmente se promulgue la nueva ley es imprescindible estar al contenido de la Directiva 2008/122/CE, cuyo contenido es directamente aplicable.

II. Objeto y tipos de aprovechamientoUno de los parámetros esenciales de la vigente Ley 42/1998 es el hecho de que el objeto del régimen ha de ser un bien inmueble, un edificio, un conjunto inmobiliario o un sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Además, el objeto del régimen debe tener al menos diez alojamientos, permitiéndose sin embargo compatibilizar en un mismo conjunto inmobiliario el régimen de derechos de aprovechamiento por turnos con otro tipo de explotación turística (i.e. hotelera). Por su parte, el objeto del derecho se concreta en un “alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado”. Dicho alojamiento ha de estar necesariamente dotado, con carácter permanente, de mobiliario adecuado y provisto de los servicios complementarios correspondientes.