Es cierto que el inquilino ha incumplido una de las obligaciones que asumió en el contrato, pues ha hecho obras sin obtener previamente su autorización. Aun así, sólo aquellos incumplimientos que se consideren graves y esenciales podrán dar lugar a la resolución del contrato.
Por tanto, la pregunta es: ¿se considera un incumplimiento grave y esencial el que ha cometido su inquilino? La respuesta dependerá de cuál sea la trascendencia de las obras en cuestión:
• Si el inquilino ha tirado paredes, ha modificado la estructura interna del inmueble o ha abierto una puerta de acceso al local desde la calle, en esos casos se considerará que ha habido un incumplimiento grave del contrato, puesto que se trata de obras que afectan a elementos esenciales. Por tanto, en esos casos usted tendrá motivos suficientes para exigir la resolución.
• En cambio, si se trata de obras de poca relevancia (por ejemplo, se han cambiado los alicatados del baño), en general no se considerarán causa para resolver el contrato de alquiler. Aunque las obras no estaban autorizadas, se valora en estos casos el hecho de que las mismas no afectan a elementos esenciales de la finca, y que incluso pueden mejorarla.
Cláusula expresa:
No obstante, si en el contrato además de la cláusula que prohíbe al inquilino hacer obras sin su permiso, se hubiese añadido expresamente que la realización de obras sin autorización es causa de resolución del contrato, las cosas serían distintas. En ese caso, y dado que en los contratos de local de negocio, las partes tienen libertad para negociar las condiciones, usted sí podría exigir la resolución aunque se tratase de obras que no afectasen a elementos esenciales.
¿Cómo actuar?:
Encargue un informe pericial que describa las obras realizadas y el coste que conllevará devolver el local a su estado anterior. Si el inquilino no permite el acceso al local para realizar ese informe, puede solicitarse judicialmente (es lo que se denomina “prueba anticipada”).
Una vez disponga de ese informe, vea qué podrá exigir:
1. Si hay causa de resolución (por afectar a elementos esenciales o estar previsto en el contrato), podrá exigir dicha resolución, así como que el inquilino pague el coste que comportará dejar el local en el mismo estado en el que lo arrendó.
2. Si las obras no tienen la suficiente entidad como para justificar la resolución, al final del alquiler usted podrá optar por quedarse el local con los cambios o exigir que el inquilino lo deje tal como estaba (o bien que pague el coste que ello comportará). Incluso podrá retener la fianza por esta causa.
Si las obras afectan a elementos esenciales, podrá exigir la resolución del contrato por incumplimiento. En cambio, si se trata de obras de escasa importancia no podrá resolver, pero sí exigir que se devuelva el local a su estado anterior.
Fuente: inmoexperto
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