Estos pisos corresponden, en su mayoría, a las viviendas que tradicionalmente ocupaban los porteros y las personas de servicio y que, por jubilación o por abandono de esta función, ahora están desocupadas. Pero, (..) también se contabilizan viviendas de personas que han fallecido sin herederos o que viven en el extranjero, y que han sido adjudicadas a la comunidad en pago a las deudas acumuladas.
Si se comparan estas cifras con las recogidas en el INE en 2001, se ha incrementado en un 10% el número de viviendas vacías en manos de comunidades”(..).
En un situación económica precaria como la actual, la figura del portero tiende a desaparecer al ser un gasto prescindible.
Las comunidades suelen optar por convertirlas en trasteros para uso de los vecinos, transformarlas en un local de uso común para reuniones o celebraciones, alquilarlas o venderlas. Todas estas transformaciones llevan aparejados unos gastos, aunque, en el caso de su venta o alquiler, serán reembolsados por el posterior ingreso, puntual o periódico, que supone para la comunidad.
Si la situación económica de la comunidad no permite invertir en reformas y la junta decide cerrar la vivienda, debe tener en cuenta que, como confirman en la aseguradora Axa, los seguros de las comunidades no cubren estos inmuebles, por lo que la comunidad debe contratar un seguro aparte o cualquier gasto de avería, robo o perjuicio para terceros por falta de mantenimiento (humedades, incendio, etc.). “Es muy importante comprobar que la suma asegurada es suficiente para la reconstrucción en caso de siniestro no sólo de las partes comunes, sino de la totalidad de los pisos y locales que configuran la Comunidad”, recomienda Jaume Miquel, responsable de Auto y Particulares de AXA. Para ello, basta dividir la suma asegurada del seguro de la comunidad por la parte indivisa de cada piso y comprobar qué suma asegurada corresponde.
La Comunidad también deberá hacerse cargo del gasto de los servicios (mínimo de luz y agua…) e impuestos (IBI, basura, etc.) que le correspondan. (..)
Requisitos para vender o alquilar
Por eso, se aconseja desprenderse del inmueble o alquilarlo para obtener rentabilidad. Pero la decisión de qué destino dar al piso desocupado del portero suele ser una de las que más discusiones suscita entre los propietarios.Además, hay que tener en cuenta que, como elemento común del edificio, cualquier medida que lo afecte tiene exigencias específicas. Lo más importante es que la decisión de venta debe ser adoptada en junta por unanimidad, de forma que si uno solo de los propietarios no está conforme, no será posible realizar la venta. (..) En cambio, si es el alquiler lo que se vota, es suficiente con que así lo decidan las 3/5 partes de los propietarios, siempre y cuando representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. No obstante, como señala la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, el acuerdo debe ser unánime, tambien en el caso del alquiler, cuando el elemento común tuviera asignado un uso específico en el inmueble, por ejemplo, trastero, cuarto de limpieza o basuras, o el estatuto de la comunidad especificara que solo se utilizara como residencia del portero.
Si existiera un propietario directamente afectado, sería necesario, además, su consentimiento expreso. Se entiende por afectado aquel cuyo derecho –protegido por las normas– se vea limitado, cercenado o suprimido por la venta. Según el Colegio, el caso más claro es cuando tiene que renunciar a una porción de su propiedad. El proceso de toma de decisión incluye un lapso de 30 días desde la notificación del acuerdo para que los propietarios que no asistieron a la junta manifiesten su discrepancia. En caso contrario, su voto será considerado favorable a la mayoría.
Trámites anteriores y posteriores
Si se decide vender la vivienda, el primer paso es realizar una declaración de desafectación, es decir, que el bien de dominio común quede desvinculado de uso o servicio común. Después, hay que fijar un coeficiente o cuota de participación para el nuevo piso, que afectará a las cuotas de las demás viviendas y locales, para que la suma total siga siendo cien. Ambos acuerdos deben aprobarse por unanimidad.El precio de venta, y la persona a la que se le vende, si existen varias opciones, se fija por mayoría.
Una vez realizada la venta o firmado el contrato de alquiler, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid también recuerda que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica fiscal, por lo que cada propietario debe declarar las rentas derivadas del alquiler o de la venta según su cuota de participación en su declaración de la Renta.
Tampoco hay que olvidar que, si el alquiler del inmueble se realiza no con fines residenciales, sino para otro uso (comercial, etc.), la transacción está sujeta a IVA, por lo que la comunidad debe gravar el arrendamiento con este impuesto y declararlo.
Si la operación ha sido de compraventa, ésta genera una plusvalía que ha de declararse en el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda.
La empresa especializada en administración de comunidades explica que los ingresos que generan la venta o el alquiler se suelen repartir entre los propietarios de acuerdo al coeficiente fijado para su vivienda, como se hace cuando el edificio coloca publicidad en su fachada o azotea.
Pero hay que tener en cuenta que si el piso está desafectado, es decir, figura como propiedad independiente, con un coeficiente de participación concreto, la comunidad debe abonar los gastos que genere este piso hasta que se pueda repercutir al arrendador los suministros y servicios. “Si no está desafectado, que es la situación fáctica más habitual, la Comunidad calcula la proporción de gastos que se imputaría al piso y los incluye dentro del importe total de la renta”.
Fuente: pisos.com
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