Vecinos morosos, actividades molestas e instalación de nuevas infraestructuras en los edificios son las principales dificultades de las comunidades de propietarios

La morosidad en las comunidades de propietarios españolas sigue creciendo a consecuencia de la crisis. Si en 2011 la deuda de los vecinos ascendía a 1.350 millones de euros, el año 2012 cerró con 1.600 millones de euros, según el Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios (PLCM). La morosidad se reparte entre las entidades financieras, que se han quedado con inmuebles a través de los desahucios, los promotores, los vecinos que, debido a su situación económica, no pueden hacer frente al abono de las cuotas y los propietarios que perdieron su vivienda y han dejado deudas pendientes. Pero, además de la morosidad, hay otros problemas que acucian a las comunidades de vecinos y que se detallan a continuación, así como sus soluciones.

Las relaciones entre los vecinos en una comunidad de propietarios, a menudo, plantean choques de convivencia originados por la falta de entendimiento o por el desconocimiento de la legislación vigente. Estas desavenencias pueden derivar en graves enfrentamientos o conflictos si no se les da una solución adecuada. En este sentido, las mayores dificultades que se producen de manera habitual en una comunidad de vecinos son siete.

1. Morosos en la finca

Se calcula que el 20% de los vecinos, de los doce millones de comunidades de propietarios que existen en España, tiene deudas con su finca. A la morosidad de los particulares se suma ahora la de los bancos y las promotoras.

Como consecuencia de la crisis financiera y del sector inmobiliario, gran número de constructoras y familias no han podido hacer frente al pago de su deuda hipotecaria y las entidades financieras, tras los desahucios ejecutados, han pasado a ser propietarias de los inmuebles. Por ello, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas alerta de la creciente morosidad que los bancos españoles están adquiriendo con las comunidades de propietarios, lo que está provocando incumplimientos en sus obligaciones económicas.

Un 20% de los vecinos, de los doce millones de comunidades de propietarios españolas, tiene deudas con su finca

En cualquier caso, las comunidades de vecinos pueden reclamar las cantidades que se les deben, a través de un juicio monitorio, siempre que la deuda pueda ser acreditada con documentos (recibos, facturas, reconocimientos de deuda, etc.). El proceso monitorio, previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos del 812 al 818), es un procedimiento más rápido que un juicio declarativo y la consecución de cobro es de un 70%. Para recurrir al monitorio (cuya duración es de unos cinco meses), las comunidades no necesitan abogado ni procurador y es el deudor quien debe hacer frente a las costas y no la comunidad.

2. Desarrollo en la vivienda de actividades prohibidas en los estatutos

A menudo, las comunidades de propietarios tienen que soportar el ruido de vecinos que organizan fiestas de madrugada, ponen la música muy alta o utilizan un taladro en su casa por la noche. Cuando en una vivienda se desarrollan actividades molestas, peligrosas, nocivas o insalubres, el presidente de la comunidad debe requerir al vecino para tratar de llegar a un entendimiento con él y que deje de realizarlas.

Si el propietario desoye estas indicaciones, es recomendable poner al corriente del asunto al administrador, además de comunicar a la Policía Municipal la existencia de ruidos, para que efectúe una medición y adopte las medidas oportunas.

En último término, la comunidad de propietarios puede proceder de manera judicial contra el vecino infractor, al emprender una acción de cesación. El juez puede ordenar el cese cautelar o definitivo de la actividad y la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios ocasionados. Asimismo, puede privar al vecino del derecho al uso de su vivienda o local por un tiempo que podría llegar hasta los tres años. Si el infractor es inquilino del inmueble, el juez puede obligar su desalojo.

3. Instalación de un ascensor

Uno de los conflictos más frecuentes en las comunidades de propietarios es el de la instalación de un ascensor. Mientras que los vecinos más mayores y los que viven en pisos altos quieren colocarlo, otros no lo consideran necesario, puesto que es una obra con un coste elevado que, en algunos casos, puede superar los 100.000 euros.

Por norma general, la colocación de un ascensor requiere la aprobación de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Sin embargo, si la finalidad del ascensor es la supresión de barreras arquitectónicas que dificultan el acceso o la movilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años, es suficiente con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

El coste del ascensor lo tienen que afrontar todos los vecinos (incluidos los pisos o locales bajos), independientemente del uso que se hará de él.

4. Instalación de nuevas infraestructuras en la comunidad

Son numerosas las comunidades que deciden la instalación de nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, caldera, etc.) o la colocación de una antena parabólica en la comunidad. Para este tipo de acuerdos basta con el voto favorable de un tercio de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de dichas instalaciones, ni el mantenimiento, ni su conservación, a los propietarios que no hayan votado de modo expreso en la junta a favor de dicho acuerdo. Aun así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso a los servicios, tienen que pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.

5. Pago de obras de accesibilidad si el gasto no supera doce mensualidades

Si un vecino discapacitado o mayor de setenta años solicita unas obras de accesibilidad del portal, la comunidad tiene que sufragarlas, siempre que los trabajos no supongan para cada propietario un gasto que supere lo que correspondería a doce meses de gastos comunes. Sin embargo, se exime de la obligación de pagar estas obras a las familias que tienen ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que para 2013 es de 6.390,13 euros), excepto cuando estos vecinos reciban ayudas públicas que impidan que el coste anual de las tareas repercutidas supere el 33% de sus ingresos anuales.

Por el contrario, cuando es la comunidad de propietarios la que adopta el acuerdo de realizar obras de accesibilidad, toda la comunidad queda obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades.

6. Mayoría necesaria para alquilar elementos comunes

El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y sin que suponga una alteración de los mismos requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del vecino afectado, si lo hubiera.

Cuando los elementos comunes tienen asignada una utilización específica o el alquiler conlleva una modificación de elementos comunes, se requiere el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. Así, el arrendamiento de la azotea de la comunidad para instalar un anuncio publicitario o una antena de telefonía, que modifica la estructura, requiere la unanimidad de los vecinos.

7. Supresión del servicio de portería o conserjería

Cada vez son más las comunidades que deciden prescindir del servicio de portería, debido a sus elevados costes. De hecho, la Ley permite suprimirlo con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Qué procedimiento seguir ante un copropietario moroso

1.   Se debe convocar una junta de propietarios, en la que se proceda a la liquidación de la deuda para notificárselo al copropietario moroso y darle una última oportunidad de ponerse al corriente de pago de las cuotas debidas. Además, en el acta conviene dejar constancia de que se exigirá la deuda mediante una acción judicial. Hay que tener en cuenta que solo se puede reclamar la cantidad que se certifique en la reunión.

2.   La deuda debe ser notificada al moroso de forma fehaciente a través de burofax o acta notarial. Esta notificación tiene que efectuarse en el domicilio designado por el vecino moroso o, si se desconoce, a través del tablón de anuncios de la comunidad (firmada por el secretario y con el visto bueno del presidente), durante un plazo de tres días. Concluido ese tiempo, se considera notificado.

3.   Si tras el requerimiento extrajudicial el deudor no paga, se acude al juicio monitorio para reclamar lo qque debe a la comunidad y se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está ubicada la finca. Junto con la reclamación de la cantidad adeudada, hay que incorporar el certificado de deuda con el visto bueno del presidente de la comunidad.

4.   Una vez presentada la demanda, el deudor dispone de un plazo de 20 días para pagar y se archivarán las actuaciones.

5.   Si el moroso presenta un escrito de oposición, el procedimiento monitorio se convierte en un proceso declarativo (verbal u ordinario), en el que sí es necesario abogado y procurador, (..). Si el demandado no comparece, se dicta un auto con una condena de abono de la deuda principal, los intereses y las costas. En caso de que no pague, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de sus bienes, una vez se haya dictado el auto. En este sentido, la comunidad de propietarios tiene preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos.

En todo caso, siempre es aconsejable consultar a un Administrador de Fincas Colegiado. 

Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?

Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37 encinarxxi@gmail.com

Prestamos servicios como administradores de fincas en  los municipios de Leioa, Lamiako, Getxo, Las Arenas, Romo, Algorta y Neguri, Berango, Sopelana, Erandio, Astrabudua, Sestao, Portugalete, Santurtzi, Barakaldo, Valle de Trapaga o Trapagarán, Zamudio y Bilbao, incluyendo Deusto, San Ignacio y Sarriko.

Fuente: consumer.es

¿Cómo sacarle partido a la vivienda del portero?

Un millón y medio de viviendas vacías en España son propiedad de las comunidades de vecinos.(..)

Estos pisos corresponden, en su mayoría, a las viviendas que tradicionalmente ocupaban los porteros y las personas de servicio y que, por jubilación o por abandono de esta función, ahora están desocupadas. Pero, (..) también se contabilizan viviendas de personas que han fallecido sin herederos o que viven en el extranjero, y que han sido adjudicadas a la comunidad en pago a las deudas acumuladas.

Si se comparan estas cifras con las recogidas en el INE en 2001, se ha incrementado en un 10% el número de viviendas vacías en manos de comunidades”(..).

En un situación económica precaria como la actual, la figura del portero tiende a desaparecer al ser un gasto prescindible.

Las comunidades suelen optar por convertirlas en trasteros para uso de los vecinos, transformarlas en un local de uso común para reuniones o celebraciones, alquilarlas o venderlas. Todas estas transformaciones llevan aparejados unos gastos, aunque, en el caso de su venta o alquiler, serán reembolsados por el posterior ingreso, puntual o periódico, que supone para la comunidad.

Si la situación económica de la comunidad no permite invertir en reformas y la junta decide cerrar la vivienda, debe tener en cuenta que, como confirman en la aseguradora Axa, los seguros de las comunidades no cubren estos inmuebles, por lo que la comunidad debe contratar un seguro aparte o cualquier gasto de avería, robo o perjuicio para terceros por falta de mantenimiento (humedades, incendio, etc.). “Es muy importante comprobar que la suma asegurada es suficiente para la reconstrucción en caso de siniestro no sólo de las partes comunes, sino de la totalidad de los pisos y locales que configuran la Comunidad”, recomienda Jaume Miquel, responsable de Auto y Particulares de AXA. Para ello, basta dividir la suma asegurada del seguro de la comunidad por la parte indivisa de cada piso y comprobar qué suma asegurada corresponde.

La Comunidad también deberá hacerse cargo del gasto de los servicios (mínimo de luz y agua…) e impuestos (IBI, basura, etc.) que le correspondan. (..)

Requisitos para vender o alquilar

Por eso, se aconseja desprenderse del inmueble o alquilarlo para obtener rentabilidad. Pero la decisión de qué destino dar al piso desocupado del portero suele ser una de las que más discusiones suscita entre los propietarios.

Además, hay que tener en cuenta que, como elemento común del edificio, cualquier medida que lo afecte tiene exigencias específicas. Lo más importante es que la decisión de venta debe ser adoptada en junta por unanimidad, de forma que si uno solo de los propietarios no está conforme, no será posible realizar la venta. (..)  En cambio, si es el alquiler lo que se vota, es suficiente con que así lo decidan las 3/5 partes de los propietarios, siempre y cuando representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. No obstante, como señala la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, el acuerdo debe ser unánime, tambien en el caso del alquiler, cuando el elemento común tuviera asignado un uso específico en el inmueble, por ejemplo, trastero, cuarto de limpieza o basuras, o el estatuto de la comunidad especificara que solo se utilizara como residencia del portero.

Si existiera un propietario directamente afectado, sería necesario, además, su consentimiento expreso. Se entiende por afectado aquel cuyo derecho –protegido por las normas– se vea limitado, cercenado o suprimido por la venta. Según el Colegio, el caso más claro es cuando tiene que renunciar a una porción de su propiedad. El proceso de toma de decisión incluye un lapso de 30 días desde la notificación del acuerdo para que los propietarios que no asistieron a la junta manifiesten su discrepancia. En caso contrario, su voto será considerado favorable a la mayoría.

Trámites anteriores y posteriores

Si se decide vender la vivienda, el primer paso es realizar una declaración de desafectación, es decir, que el bien de dominio común quede desvinculado de uso o servicio común. Después, hay que fijar un coeficiente o cuota de participación para el nuevo piso, que afectará a las cuotas de las demás viviendas y locales, para que la suma total siga siendo cien. Ambos acuerdos deben aprobarse por unanimidad.

El precio de venta, y la persona a la que se le vende, si existen varias opciones, se fija por mayoría.

Una vez realizada la venta o firmado el contrato de alquiler, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid también recuerda que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica fiscal, por lo que cada propietario debe declarar las rentas derivadas del alquiler o de la venta según su cuota de participación en su declaración de la Renta.

Tampoco hay que olvidar que, si el alquiler del inmueble se realiza no con fines residenciales, sino para otro uso (comercial, etc.), la transacción está sujeta a IVA, por lo que la comunidad debe gravar el arrendamiento con este impuesto y declararlo.

Si la operación ha sido de compraventa, ésta genera una plusvalía que ha de declararse en el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda.

La empresa especializada en administración de comunidades explica que los ingresos que generan la venta o el alquiler se suelen repartir entre los propietarios de acuerdo al coeficiente fijado para su vivienda, como se hace cuando el edificio coloca publicidad en su fachada o azotea.

Pero hay que tener en cuenta que si el piso está desafectado, es decir, figura como propiedad independiente, con un coeficiente de participación concreto, la comunidad debe abonar los gastos que genere este piso hasta que se pueda repercutir al arrendador los suministros y servicios. “Si no está desafectado, que es la situación fáctica más habitual, la Comunidad calcula la proporción de gastos que se imputaría al piso y los incluye dentro del importe total de la renta”.

Fuente: pisos.com

Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?

Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37 encinarxxi@gmail.com

Prestamos servicios como administradores de fincas en  los municipios de Leioa (incluyendo la zona de Artaza y Lamiako) - Getxo (incluyendo Las Arenas, Romo, Santa Maria de Getxo, Algorta y Neguri) - Berango - Sopelana - Erandio ( incluyendo Astrabudua - Sestao - Portugalete - Santurtzi - Barakaldo (incluyendo San Vicente, Ansio, Galindo, Zaballa, Larrea, Rontegi, Beurko, Zuazo, Retuerto, El Regato, Burtzeña y Cruces) - Valle de Trapaga o Trapagarán - Zamudio -Bilbao (incluyendo Begoña, Deusto, San Ignacio y Sarriko).