26 de enero de 2012

Cómo se puede modificar la distribución de los gastos en una comunidad de vecinos



El sistema de reparto de gastos en una comunidad de vecinos es una cuestión que no siempre es bien entendida por los propietarios. En propiedad horizontal, la contribución al mantenimiento del edificio y de sus instalaciones se hace siempre sobre la base del gasto ordinario, generalmente periódico, que es lo que finalmente determina la aportación que cada comunero debe realizar, a través de las cuotas comunitarias, al conjunto del inmueble.

Siempre es importante conocer cómo se calcula la cuota de participación en los gastos. Como norma general en el título constitutivo del edificio se fija la cuota asignada a cada piso. Para su fijación se toma como base la superficie útil del piso en relación con el total del inmueble, su situación y emplazamiento, así como el uso que presumiblemente se va a tener de los elementos comunes. Las escrituras de compraventa reflejan asimismo la superficie. Ahora bien, también podemos atender a un segundo criterio: un acuerdo al respecto adoptado en junta por el que se establezca la cuota a pagar por cada propietario.

Conozcamos el caso de esta semana. Carlos nos ha enviado una consulta en donde nos cuenta lo siguiente: “Según los estatutos de mi comunidad de vecinos, cada propietario paga una misma cuota con independencia de los metros cuadrados que tenga la vivienda. Mi vivienda tiene 60 metros cuadrados, mientras que las del ático el doble. Como comprenderá es injusto que ellos paguen igual que yo. ¿Qué puedo hacer para cambiar la situación? ¿Me pueden devolver el dinero si se demuestra que he pagado más que el resto?”.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.  Por lo tanto, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente. Sin embargo, deja la puerta abierta para que se instauren otros sistemas de distribución de los gastos que no estén necesariamente basados en coeficientes de propiedad. Así, por ejemplo, nos encontramos con la peculiar situación de la comunidad de Carlos, que tiene un sistema basado en un reparto ajustado a partes iguales. Aunque existen otros casos que, aunque parezca imposibles, tienen en cuenta el número de elementos de radiador, metros cúbicos consumidos, etc.

Pero, ¿cómo podemos cambiar de un sistema a otro? ¿Cómo conseguir que una comunidad cuyo gasto se distribuye a partes iguales cambie a un reparto más equitativo según los coeficientes de propiedad? La solución la encontramos de nuevo en la Ley de Propiedad Horizontal. En principio, todo cambio debe ajustarse a lo regulado, y ello implica que en la mayoría de los casos, por no decir en todos, los distintos sistemas de distribución ya vengan determinados, en primer lugar por la ley, y en el resto de los casos, por los estatutos o por acuerdos válidamente adoptados.
Respondiendo a su consulta, si está dispuesto a proponer en junta cambiar el sistema de pago, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad de los propietarios, ya que supone una clara manifestación de la modificación del título o los estatutos comunitarios. Para ello, será necesario que esta propuesta constituya un punto del orden del día específico, y sea detallada de forma clara y expresa para evitar interpretaciones erróneas en el futuro. Es más, de adoptarse el acuerdo, es recomendable que se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad ya que, en caso contrario, no será oponible a terceros adquirientes.

En referencia a la posibilidad de recuperar el dinero que nos plantea Carlos, no cabe esta opción, pues aunque durante estos años ha estado en contra de este sistema de distribución del gasto y así lo ha manifestado, desde el momento en que paga un recibo su acción es entendida como una aceptación tácita de dicho sistema.

También puede ocurrir que la comunidad de propietarios tenga diversos grupos de gastos, basado en un sistema mixto. Esto es, la contribución a los gastos se hace conforme a los coeficientes de propiedad, salvo, por ejemplo, la limpieza que se costea a partes iguales. Es una opción válida y sujeta a la ley, aunque no recomendable por los conflictos que con el tiempo pueden surgir entre los vecinos.

Para finalizar, aconsejamos que siempre se tenga en consideración lo previsto en la ley, pues cualquier otro sistema de distribución del gasto puede ser fácilmente impugnable en los juzgados.

Fuente: globaliza

Encinar XXI Administradores de Fincas considera necesario ampliar este artículo con los siguientes posts que publicamos en marzo de 2010 y agosto de 2011, respectivamente, que dicen así:

El Cambio de pago de las cuotas de la comunidad a partes iguales

La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todos los propietarios de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la Comunidad de acuerdo a la cuota de participación o al especial sistema de pagos establecido en los Estatutos.

En el artículo 17 de esta misma ley se estipula que es necesaria la unanimidad para garantizar la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas que conforman la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad. Por lo que, si la Comunidad establecida en Junta de Propietarios quiere establer otro régimen distinto, como es contribuir pagando a partes iguales, le administrador de fincas tiene que informarles que tal acuerdo requiere unanimidad.Y este acuerdo, al suponer un cambio en el titulo constitutivo, obliga a todos los comuneros, pero NO a los futuros adquirentes, salvo que el acuerdo se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a los previsto en el art. 5.3 de la LPH. Así, si no se hubiera inscrito dicha acuerdo, que es laa forma habitual de actuar dentro de las comunidades de propietarios, si el nuevo adquirente no esta conforme con el sistema de reparto de gastos, tiene derecho a impugnar el acuerdo adoptado en la Junta, una vez se constituya como propietario, en el plazo que establece el articulo 18 de la LPH. Y si no lo hace, al ser un plazo de caducidad, quedará vinculado por dicho acuerdo.

Pero, si no van todos los propietarios a esa junta, puede acordarse igualmente?. La unanimidad debe darse por lo menos en todos los asistente a esa Junta, dejarlo asi constar en el acta que se redacte, y notificarlo a los ausentes, quienes disponen de un plazo de 30 días naturales desde que reciben la notificacion del acta para comunicarle al presidente o administrador su disconformidad con ese acuerdo, en su caso. Transcurrido el plazo sin que se realice esta notificación, sus votos se computarán como votos favorables y el acuerdo de contribución a partes iguales será valido. Pero si notificaran su discrepancia en plazo, habría votos en contra, por lo que no se habria conseguido la unanimidad necesaria legalmente. Pero segun la Sentencia del Tribunal  Supremo de 16 de Noviembre de 2004  cualquier propietario en la siguiente Junta puede solicitar volver al sistema legal y que se contribuya en base al coeficiente de cada uno.

Si hay votos en contra y aun asi se quiere seguir adelante con el acuerdo, este seria ejecutivo, aunque sea anulable por ser contrario a la ley, pero no sería nulo de pleno derecho, solo anulable si algun vecino lo impugnara. Así, aunque se podrían pasar las cuotas a partes iguales, en caso de que los vecinos que votaron en contra, impugnaran el acuerdo en los tribunales, lo ganarían, aunque entre el los honorarios de abogados y procurador, casi ningun propietario suele ir por dicha vía, y acepta el acuerdo con resignación. Así mismo, en la Sentencia del Alto Tribunal de 16 de Noviembre de 2004 se establece que al ser una caso de anulabilidad, cualquier propietario en la siguiente Junta puede solicitar volver al sistema legal y que se contribuya en base al coeficiente de cada uno.

Salvo que la adopción se realice con el proposito explícito de que el acuerdo de pago a partes iguales adquiera categoría estatutaria, este acuerdo tiene vigencia durante el año en curso, pudiendo en la siguiente Junta de Propietarios cualquier vecino solicitar que se vuelva al sistema de pagos marcado legalmente en base a coeficientes, bastando para ello que le respalde la mayoría de los propietarios que a su vez representen mayoría de cuotas.


Hay que tener en cuenta siempre el principio de no discriminación, en el sentido de no establecer un sistema para unas determinadas viviendas y otro sistema para las restantes, según amistades, etc, ya que sino, dicho pacto sería nulo de pleno derecho.

¿Qué mayorías son necesarias para volver al sistema legalmente establecido de pago en base a cuotas de participación? Solo se requiere mayoria simple para volver al sistema legal, segun la Sentencia del Tribunal Supremo de de 28 de Mayo de2.008.

¿Cómo se calcula la cuota comunitaria?

El administrador de fincas les publica este artículo sobre las Comunidades de propietarios: ¿cuánto debo pagar de cuota?


De acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal lo habitual es que cada propietario pague una cuota diferente según la altura del inmueble, su emplazamiento y superficie

Es uno de los gastos fijos que se tienen muy en cuenta en todas las economías domésticas. No importa la modalidad; mensual, trimestral, semestral o anual, los propietarios de pisos y lonjas tienen asignada una cuota de participación, en relación al total del inmueble, que es la que determina el importe de la cuota de comunidad para hacer frente a los gastos comunes, a los gastos extraordinarios o derramas.

Esta cuota también se tiene en cuenta en situaciones más favorables como la venta de propiedades comunes -la vivienda del portero- , el recibo de rentas mensuales por su arrendamiento o por ejemplo, la recepción de una indemnización por ceder espacios comunes al Ayuntamiento.

Ahora bien, aunque en principio no debería haber ningún problema, son muchos los propietarios que no están de acuerdo con la cuota que pagan. Esto genera malestar entre los vecinos y numerosas dificultades para iniciar obras que muchas veces no pueden esperar.

¿Dónde y cómo se fija la cuota?



La cuota de participación se establece en el mismo "título", tal y como reza la Ley de Propiedad Horizontal. Se refiere al título constitutivo de la propiedad. Y para que el propietario de un edificio comience a regirse por las normas y régimen de la propiedad horizontal se requiere que el dueño único del inmueble, el constructor- promotor o todos los propietarios de los distintos pisos y locales, de forma unánime, elaboren el título constitutivo en el que, junto a la descripción del edificio, de sus elementos comunes y elementos privativos, se señale la cuota de participación de cada uno de los pisos y locales.
Es posible pagar los gastos de comunidad a partes iguales, si se acuerda por unanimidad
Son, por tanto, varios los documentos que se precisan: por un lado, el que describe la totalidad del inmueble -recibe el nombre de título constitutivo de la propiedad horizontal-, documentos individuales de cada vivienda, como las escrituras de cada piso y local en el que se indica la cuota concreta de participación en los elementos comunes.

¿Cómo se modifica la cuota?

Por acuerdo unánime de la junta de propietarios.

Y si se adopta un acuerdo para realizar una obra o servicio liberando a alguna vivienda o local de realizar esta contribución, ¿el resto cómo paga?

Se deberán adaptar las cuotas entre el resto de pagadores para que su suma alcance el 100%.

¿Por ejemplo?



Un inmueble tiene 100 enteros, pero por ejemplo, se decide, por unanimidad, que para la instalación de un ascensor en la comunidad los bajos comerciales no deben asumir este coste. Siempre que estos sumen un 20 %, el gasto se calculará mediante la aplicación de una regla de tres para reconvertir el 80 % de los propietarios de viviendas en un 100%.

Ejemplo: Una comunidad de 10 viviendas y 4 locales en la que cada vivienda tiene una cuota del 8 % y cada local el 5% se le aplica la siguiente regla:
10 viviendas x 8 % = 80%
4 locales x 5 % = 20 %
Los gastos han de ser abonados al 100% solo por las viviendas que suman un 80%
80 ----------- 100
8 ------------ x
x = 800/80 = 10%.
Ésta es la cuota rectificada para abonar los gastos exclusivamente por las viviendas. Cada vivienda pasa a contribuir un 10% en lugar de un 8 % para ese servicio concreto.

¿Las viviendas pagan a partes iguales?

En el ejemplo anterior sí, pero lo habitual es que cada vivienda tenga una cuota diferente y propia, adaptada a su altura, emplazamiento y superficie.

Pero en muchas comunidades los propietarios pagan idénticas cantidades.

Es posible pactar el pago de gastos a partes iguales por unanimidad, pero la experiencia demuestra que a largo plazo, genera un gran descontento que afecta a la armonía y a la convivencia diaria de la comunidad de vecinos.

Si ya existe ese acuerdo pero aun así se quiere pagar conforme a la cuota que corresponda, ¿cuáles son los pasos que se deben seguir?

Se debe acordar por unanimidad en la junta de propietarios. Eso sí, hay que prever que el cambio beneficiará a unos y perjudicará a otros, por lo que pueden surgir dificultades para alcanzar la unanimidad.(*)

Si en una comunidad un propietario se queja de que están mal calculadas las cuotas porque las cantidades coinciden en pisos con grandes diferencias de superficie, ¿qué se puede hacer?

Es recomendable acudir a un aparejador o un arquitecto. Estos profesionales pueden despejar las dudas respecto al correcto cálculo de las cuotas en el titulo, conforme a los criterios legales de superficie útil, emplazamiento interior o exterior y situación.

Y si no hace nada la comunidad por corregir esta situación ¿el vecino puede negarse a pagar sus cuotas?

No, debe seguir cumpliendo con su obligación de contribuir a los gastos comunes de acuerdo a su cuota actual. Siempre puede solicitar un informe técnico al respecto y, una vez obtenido y estudiado, pedir al presidente de la comunidad de vecinos que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta o que convoque una junta extraordinaria. Si no obtiene resultado, conviene acudir a un abogado.

Un propietario ha solicitado un permiso a la comunidad para dividir una vivienda en dos, ¿cómo afectaría esta situación al pago de las cuotas?

En este caso se requiere la aprobación unánime de la junta de propietarios, responsable de fijar la cantidad correspondiente a las cuotas para los nuevos pisos, sin que por ello se modifiquen las cuotas del resto de propiedades.

¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios?

  1. Respetar las instalaciones generales de la comunidad y otros elementos comunes (fachadas, terrazas, balcones, portal, escaleras, patios, antenas colectivas...)
  2. Mantener en buen estado de conservación su propio piso, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios.
  3. Permitir el acceso a la vivienda cuando sea necesario hacer una reparación de un elemento común y consentir las obras, por ejemplo si para arreglar las tuberías generales del edifico es preciso picar las paredes del baño o el suelo de la vivienda de un vecino éste no se puede negar. Por su parte, el coste de reparar las paredes de su baño y su embaldosado se hará a cargo de la comunidad. Además, los vecinos también deben permitir servidumbres: uno de los casos más frecuentes es el de un local que ha de ceder espacios para la instalación de un ascensor nuevo, si la instalación de ascensor ha sido debidamente aprobada en junta y a cambio de una indemnización por daños y perjuicios.
  4. Contribuir, de acuerdo a lo establecido en su cuota de participación o a lo pactado, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. En la escritura de compraventa, el vendedor debe declarar estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad o expresar la cantidad adeudada. También debe aportar en ese momento un certificado en el que consten estas afirmaciones. Sin él no podrá otorgarse la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el comprador.
  5. Ayudar en la dotación del fondo de reserva para atender obras de conservación y reparación de la finca. En ningún caso el fondo de reserva puede estar dotado con una cantidad inferior al 5 % de su último presupuesto ordinario.
  6. Informar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad de la ubicación de su domicilio en España con el fin de tener una dirección donde enviar citaciones y notificaciones. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio el piso o local de la propia comunidad.
  7. Comunicar al presidente y administrador el cambio de titularidad de la vivienda o local. 
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