Es lo que se conoce como “Comunidades de hecho”. En este sentido, hay que decir que con anterioridad a la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999, de 6 de abril, ya se admitía la existencia de las Comunidades de Propietarios sin el previo otorgamiento del Título Constitutivo, y así lo reconocía el Tribunal Supremo en su sentencia de 1 de febrero de 1995.
Después de la reforma mencionada con anterioridad, el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce expresamente esta posibilidad al establecer que dicha Ley será de aplicación a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Por consiguiente, siempre y cuando concurran las exigencias previstas en el artículo 396 del Código Civil, sí es posible la existencia de una Comunidad de Propietarios sin haberse otorgado el Título Constitutivo.
Y el artículo 396 del Código Civil (CC) dice que: "Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles."
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