<h1>Inquilinos y comunidades de propietarios. Problemas con el mantenimiento del edificio.</h1>

Pregunta:

Soy arrendatario de un piso bajo cubierta de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal. A causa de la falta de obras de conservación tengo filtraciones de agua. He hablado con el arrendador pero me dice que la cubierta es un elemento común y que debe ser la comunidad quien la repare. ¿ Tengo derecho a resolver el contrato?

Respuesta

Es obligación del arrendador mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de duración del contrato y de hacer las reparaciones necesarias para servir el inmueble arrendado al uso al que se destina (articulo 21 LAU y 1554.3 Código Civil).

En consecuencia el arrendador queda obligado a efectuar las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa (STS 3-2-62 y 9-3-64). Sin embargo lo anterior se circunscribe a los elementos privativos del propio inmueble.

El problema surge cuando la finca arrendada forma parte de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal y los que necesitan ser reparados son elementos comunes. En este caso las Leyes de propiedad horizontal establecen la obligación de la Comunidad de Propietarios de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de tal forma que el mismo reúna las debidas condiciones de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Es habitual también en este segundo caso, que en virtud a las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendatario traslade el problema al arrendador. Y es también frecuente que el arrendador niegue su responsabilidad alegando que al tratarse de elementos comunes procede a la comunidad realizar a su coste las oportunas reparaciones.

¿Que hacer pues en esta situación? Para arrojar algo de luz a la cuestión deberemos acudir a la doctrina legal del Tribunal Supremo, en concreto en las sentencias de 18 de Mayo de 2006, 2 de Diciembre de 1991, 7 de Diciembre de 1984 y 29 de Febrero de 2012 en las que se reitera que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios, ya que tales irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputados al arrendador, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños.” La responsabilidad del arrendador, podría derivarse del artículo 1902 del Código Civil, ya que notificado por el arrendatario de la necesidad de reparación de algún elemento común que perturbe el goce pacífico de la vivienda, debe trasladar tal situación sin solución de continuidad a la Comunidad y en caso de que ésta hiciere caso omiso, iniciar las oportunas acciones legales a fin de proteger su derecho como titular y del arrendatario.

En cuanto a su pregunta, si su arrendador ha reclamado en los términos indicados, no tiene derecho a instar la resolución del contrato, ya que no se ha producido ningún incumplimiento por su parte. Tan solo le cabría la opción de instar la suspensión -que conllevaría la exención de la obligación de pagar las rentas- y reclamar a la comunidad de propietarios los daños y perjuicios que le puede haber causado la existencia de esos defectos (de acuerdo con el calendado articulo 1902).

En caso de que se realicen las obras, también puede instar la suspensión del contrato mientras duren, pero siempre y cuando se determine que estas impiden el uso del inmueble alquilado (habitabilidad o negocio).

Los requisitos exigidos admitidos por la Jurisprudencia para optar por la suspensión del contrato son:

a) Que la realización de la obra (ya afecte a elementos o servicios de la vivienda, ya a los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la misma) impida la habitabilidad de la vivienda arrendada.

b) Que la imposibilidad de habitar o de utilizar la finca arrendada sea de carácter temporal y una vez finalizadas las obras pueda volver a la vivienda el arrendatario.

c) Que las obras sean aquellas cuya ejecución es acordada por la autoridad competente e impiden la habitabilidad de la finca.”

Al arrendador, por su parte, le compete, por otro lado, el derecho de reclamar a la comunidad el pago de las rentas que ha dejado de percibir por la posible suspensión del contrato de arrendamiento que haya instado el arrendatario.

La responsabilidad derivada de problemas en los elementos comunes es de la COMUNIDAD y es la que debe responder ante el arrendador y ante el arrendatario.

En todo caso, siempre es aconsejable consultar a un Administrador de Fincas Colegiado, que le podrá resolver ésta y otras dudas, así como resolver cualquier problematica que surja. 

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