Con frecuencia los propietarios de un edificio residencial confunden el título constitutivo con los estatutos de la comunidad.
Dos instrumentos distintos con funciones también diferentes: mientras que el título viene a describir el edificio con sus servicios e instalaciones, además de sus pisos o locales con las correspondientes asignaciones de cuotas de participación; los estatutos contienen las normas para el ejercicio de los derechos y obligaciones de todo propietario en el ámbito de la comunidad. Por cierto, estos últimos tampoco deben confundirse con las llamadas normas de régimen interior cuya finalidad es regular los detalles de la convivencia.
Después de esta aclaración introductoria resolvamos la duda que nos ha enviado Raúl: “Nuestra comunidad nunca ha tenido estatutos, pero ahora un nuevo propietario ha propuesto tenerlos, ¿son obligatorios o podemos seguir prescindiendo de ellos como en los últimos 30 años?”.
La Ley de Propiedad Horizontal establece al respecto de los estatutos lo siguiente: (…)El título constitutivo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (…).
Esto es, aunque es recomendable disponer de estatutos, no son obligatorios por Ley. Es más, pueden o no estar incluidos en el título constitutivo ya que la validez de este último no depende de su inclusión. Ahora bien, a diferencia del título, que puede existir sin los estatutos, éstos no pueden hacerlo sin un título constitutivo previo.
También puede suceder que no se incluyan al principio pero que posteriormente los propietarios los aprueben. En este sentido, para su aprobación será necesaria la adopción de un acuerdo al respecto por unanimidad. Esta regla tiene como clara excepción que hayan sido otorgados junto con el título por el promotor o propietario único del edificio.
En defecto de estatutos, como es el caso, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal que tiene un carácter preferente, de tal forma que ninguna norma estatutaria puede contradecir su contenido ya que, en caso contrario, será nula de pleno derecho y, por lo tanto, no aplicable.
Para terminar, si finalmente la comunidad decide aprobar unos estatutos, éstos pueden incluir reglas relativas a las siguientes cuestiones:
-Constitución y ejercicio del derecho de propiedad.
-Uso o destino del edificio y sus elementos comunes.
-Uso o destino de los pisos o locales.
-Uso de instalaciones o servicios.
-Gastos, administración o gobierno.
Para su validez, no es necesario que se inscriban en el Registro de la Propiedad. En cambio, sí será exigible su inscripción si queremos que sean oponibles a terceros adquirentes de buena fe, salvo que en el momento de la compra el interesado firme un documento en el que afirme conocer la existencia de los mismos.
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