<h1> Potestad sancionadora de las Comunidades de Propietarios </h1>

Ante el aumento del índice de morosidad de las Comunidades de Propietarios muchos propietarios que cumplen con su obligación se preguntan si la Comunidad puede adoptar medidas para sancionar a los que no las cumplen.

Ante esta interesante cuestión hay que tener en cuenta que la potestad sancionadora es una facultad reconocida a la administración pública que podrá ejercerla mediante el correspondiente procedimiento administrativo. La sanción podrá consistir en la imposición de un deber o la privación de un bien o un derecho.

Las Comunidades de Propietarios carecen de potestad sancionadora. Por lo tanto lo único que pueden hacer es acudir a la reclamación judicial.

Reclamación Judicial

El artículo 9.1 e de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario la de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales. Si se incumple esta obligación la Ley establece la privación del derecho de voto y la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial de reclamación de cantidad bien a través de un procedimiento monitorio o de un verbal u ordinario por razón de la cuantía.

Imposición de intereses moratorios

La asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, Patricia Briones, considera en un brillante estudio publicado en la revista del colegio de este mes, que a tenor del artículo 1.255 del Código Civil, la Comunidad puede acordar, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas.

Su exigibilidad es consecuencia del incumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos y tiene el carácter de cláusula penal por lo que, según el artículo 1.154 del Código Civil, el juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.

Para su imposición, será necesaria la adopción de un acuerdo por mayoría simple, de votos y de coeficientes, al tener la consideración de acto de mera administración y sólo será aplicable a la deuda generada con posterioridad del acuerdo pues no puede tener carácter retroactivo.

En todo caso, el interés acordado se aplicará desde el día siguiente al que estaba obligado a pagar, según el sistema de pago que se hubiera adoptado en junta (mensual, trimestral, etc.).

En opinión del Magistrado Vicente Magro, con respecto al interés que se pueda aplicar en estos casos hay que estar al momento en el que se impone y debe estar en consonancia con el normal que se aplica por mora en el pago de las obligaciones. Por ejemplo, en la práctica bancaria se aplica la Ley Azcárate, que reprocha la práctica e imposición de intereses usurarios y es aplicada por los tribunales para cualquier caso de imposición de un interés por mora en el pago de obligaciones, aplicando la analogía legis.

Así por ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid, sección 10ª, en Sentencia de 20 de abril de 2002, señala que “la aplicación en el supuesto de autos de un recargo del 10% mensual que se aplica de forma acumulada comporta una penalización excesiva y desproporcionada, aunque revista la fórmula externa de un interés, susceptible por ello de ser ponderada y atemperada. La efectividad prevista de dicha medida dirigida a fortalecer o asegurar el cumplimiento de una obligación principal, cual es el pago de las cuotas comunitarias, va más allá de esa función coercitiva o de garantía, resultando, en el concreto supuesto de autos, desproporcionada y abusiva, al aplicar a los deudores un interés anual muy superior al legal del dinero que regía en el mercado financiero en las épocas de su fijación, que justifica la reducción o suavización pedida por criterio de equidad y en evitación de un enriquecimiento injusto”.

En general suele admitirse como interés tope el que resulte de aplicar 2,5 veces el tipo de interés legal del dinero.

También se podrá imponer al deudor todos los gastos privativos que a la Comunidad le haya generado la reclamación judicial y los antecedentes para prepararlo.

Privación del uso de elementos comunes

Debemos tener en cuenta que el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que al dueño de cada piso o local le corresponde no sólo un derecho singular y exclusivo sobre su propiedad sino también un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes de la finca.

En virtud de este derecho, en opinión de Patricia Briones, aunque el propietario deje de pagar tanto las cuotas ordinarias como extraordinarias, no podrá ser privado del uso de un servicio o elemento común, como por ejemplo el ascensor o la piscina, ya que la Comunidad carece de facultades legales para el ejercicio de este tipo de acciones.

En todo caso, siempre es aconsejable consultar a un Administrador de Fincas Colegiado.  Ya que en este ultimo caso en concreto, es decir, en el caso de privación del uso de piscina, siempre que se haya tomado previamente la decisión por unanimidad y conste inscrita en el Registro, como expuse en mi post anterior del 2 de Febrero de 2013 titulado “Prohibición del uso de la piscina u otro elemento común a vecinos morosos, ¿Cómo realizarlo?”, no entiendo que haya ningún problema para privarle al vecino moroso del uso de la misma.

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