Cuatro hermanos son propietarios en proindiviso de un terreno sobre el que se asienta un pabellón en el que se ejerce una actividad mercantil. La empresa que ejerce una actividad mercantil (S.L.) la componen los cuatro hermanos al 25%.
La S.L. abona una renta anual sin existir contrato de arrendamiento a la propiedad. Ahora uno de los hermanos dice que quiere extinguir el contrato de arrendamiento para luego pedir la división de la cosa común. La cuestión es si ese hermano puede tener legitimación activa para, sin contar con el consentimiento del resto de hermanos, pedir la extinción del contrato de arrendamiento verbal.
Resultado:
En el caso planteado de un contrato de arrendamiento verbal para uso distinto del de vivienda siendo la parte arrendadora cuatro personas físicas, habrá de aplicarse la normativa general civil al permitirse por la LAU -EDL 1994/18384- y el Cc -EDL 1889/1- la celebración de contratos de arrendamiento verbales.
En consecuencia si el contrato se celebró por cuatro personas físicas, son estas conjuntamente las que deben proceder a su extinción.
El arrendamiento de un bien común, así como las diferentes decisiones que la parte arrendadora pueda adoptar durante la vigencia del arrendamiento (sobre la renta, obras, prórrogas, extinción, etc.) constituye un acto de administración del bien común, es decir el inmueble, y como tal deberá ser adoptado por mayoría de los participes de la comunidad tal y como establece el art. 398 C. Civil -EDL 1889/1-: "Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes".
Por mayoría habrá que entender, también por imposición del art. 398 CC -EDL 1889/1-, que el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Por lo tanto, el hermano cuya cuota solo supone una cuarta parte de la comunidad, NO puede adoptar de forma individual la decisión de dar por finalizado el arrendamiento.
El repetido art. 398 CC -EDL 1889/1- establece para el caso de que no se pudiera alcanzar la mayoría, o para el caso de que el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, la posibilidad de acudir al Juez para que provea lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Por lo tanto en este caso la única posibilidad que le quedaría a este hermano, ante el acuerdo mayoritario (75%) de sus hermanos de no extinguir el contrato, es la de acudir al juez por considerarlo gravemente perjudicial a sus intereses.
Como pueden comprobar, la casuística en arrendamientos es muy extensa, y por ello desde Encinar XXI Administración de Fincas siempre aconseja contratar a un administrador de fincas colegiado, que le pueda asesorar en todos los trámites a seguir, e incluso, realizar un control mensual, trimestral o anual de las rentas, pago de comunidad de propietarios, IBI, Seguros, Recibos de consumos, Vado o cualquier otro suministro o impuesto que afecte al inmueble, bien sea una vivienda, local comercial, plaza de garaje, trastero, pabellón industrial, etc. En Encinar XXI Administradores de Fincas, el administrador de fincas colegiado realiza un seguimiento de cada inmueble, no solo en cuanto a la exigencia de garantías al arrendamiento, y firma del correspondiente contrato de arrendamiento, sino que el administrador de fincas realiza un control de alta en licencia de actividad, empadronamiento, pago de rentas y actualización anual de las mismas, contratación de los correspondientes seguros, etc.
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