El requerimiento de pago del IBI al inquilino efectuado por el arrendador debe indicar su importe y acompañar documento justificativo de su pago.
Antes de comenzar a hablar sobre las particularidades del requerimiento de pago del IBI al inquilino, hay que partir de algunos conceptos previos.
El IBI (antigua contribución urbana) es un TRIBUTO que cobran los Ayuntamientos a los dueños de viviendas o locales de negocio.
Cuando se firma un contrato de arrendamiento, sea de vivienda o local de negocio, las partes pueden pactar que el pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pueda ser repercutido al inquilino, es decir que todos los años sea abonado por el arrendatario.
La Ley de arrendamientos urbanos 29/94 (vigente a partir del 1.01.1995 hasta la actualidad) no establece que dicha obligación sea a cargo del inquilino, PERO SI SE HUBIESE PACTADO ASÍ EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es una obligación que ha de cumplir.
” Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, TRIBUTOS, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”
Con la actual LAU 29/94 (que entró en vigor el 1.01.95), para que el inquilino tenga la obligación de pagar el IBI, debe venir expresamente pactado en el contrato. Si el inquilino no pagase el IBI, estando pactado en el contrato, será causa de desahucio por falta de pago, ya que esta cantidad se asimila a la renta del alquiler, por lo que su impago permite al dueño solicitar el desahucio y desalojo del inmueble.
Sobre el asunto de que se asimila el IBI a la renta, solo deciros que el Tribunal Supremo en sentencia de 12 enero de 2007, unificó doctrina diciendo que : “El IBI constituye cantidad asimilada a renta y su impago determina la resolución del contrato.“
El art. 27 de la LAU (29/94), dice:
” Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. “
Vista la obligación de pago del IBI por el inquilino si así se ha reflejado en el contrato, vamos a tratar si es necesario que el dueño efectúe un requerimiento de pago del IBI al inquilino previamente al ejercicio de cualquier acción judicial en su contra.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/94 no hace ninguna mención a los requisitos previos a la reclamación del IBI, pero es criterio de nuestros Juzgados y Tribunales la exigencia de un requerimiento de pago del IBI al inquilino previo a la interposición de la demanda. Citamos a continuación la sentencia de 5.02.2009 de la AP Baleares (Sección 5ª) : ” En cuanto a la reclamación del IBI por el arrendador, es criterio reiterado la exigencia de un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, atendido el hecho de que el inquilino, quien no es sujeto pasivo del impuesto, desconoce su importe, y en su caso, el modo en que se fija la cuantía reclamada si en un mismo recibo se incluye la totalidad de una finca con varios pisos. También se considera razonable y ajustado que se aporte fotocopia del recibo abonado, y en su caso, del porcentaje que corresponde a la inquilina”. Conforme a esta sentencia, sería OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR:
- 1.- Efectuar un requerimiento de pago del IBI al inquilino, notificándole el importe que corresponde a la finca arrendada.
- 2.- Junto con la notificación fehaciente, hay que adjuntarle copia del recibo del IBI de la vivienda o local.
- 3.- En el supuesto de que el dueño de la vivienda pague el IBI de todo un bloque, en el requerimiento habrá de hacerse mención a la cuota de participación que le corresponde al piso o local alquilado.
El requerimiento de pago del IBI al inquilino ha de ser fehaciente, es decir que la notificación debe ser probada por el dueño en caso de que el inquilino niegue su recepción, por lo que es conveniente que se haga a través de Notario o burofax con acuse de recibo y certificación de texto (adjuntando copia del recibo).
¡¡ ATENCIÓN ¡¡: En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 , ES OBLIGATORIO que EL INQUILINO ABONE EL IBI del inmueble arrendado, salvo que se haya establecido en el contrato que el dueño es quien pagará dicho IBI, en virtud de lo prevenido en las Disposiciones Transitorias Segunda, apdo. 10 , y Tercera, apdo. 9, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de octubre de 2011 tiene declarado que el arrendatario se encuentra obligado a satisfacer la cantidad correspondiente al Impuesto sobre Bienes Inmueble porque «… para que nazca la obligación del arrendatario no es exigible que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI, pues es una obligación legal»
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