¿Se puede alquilar una casa si uno de sus copropietarios no está de acuerdo?

Viviendas heredadas entre varios hermanos, casas compradas por un matrimonio divorciado, inmuebles comprados por una pequeña empresa en la que hay conflictos entre los socios… hay ocasiones en que un inmueble tiene varios propietarios, que no tienen por qué llevarse bien.

Y, en estas circunstancias, ¿se puede alquilar un piso, oficina o local si uno de sus copropietarios no quiere? (..)  el arrendamiento se podrá celebrar siempre y cuando la mayoría de los copropietarios esté a favor.

Esto significa que, cuando un bien pertenece a varias personas ‘pro invidiso’ –es decir, sin dividir– los acuerdos se deben adoptar con el voto favorable de la mayoría. De este modo, estarían facultados para alquilar el inmueble aunque haya uno que se oponga.

En este sentido, el despacho de abogados apunta que “conforme a lo establecido en el Código Civil, el arriendo adoptado sin la unanimidad de todos los propietarios no puede llevarse a cabo por un periodo que exceda de seis años”. De lo contrario, el contrato podría considerarse nulo.

Contacte con Encinar XXI Administración de Fincas y obtendrá el 1º mes gratis, para que pueda observar de primera mano nuestro trato amable y cercano, con una atención totalmente personalizada, que marca una diferencia importante, que por otro lado, no se ve incrementado en coste alguno. Prestamos un servicio de calidad ajustado a la actual realidad económica que vivimos. Gestionamos tanto las Comunidades de Propietarios que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), como como los arrendamientos o alquileres sobre inmuebles (viviendas, pisos, garajes, trasteros, locales comerciales, pabellones industriales...) que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Consulte nuestras tarifas sin ningún compromiso.

¿Qué tipos de fincas o Comunidades de Propietarios administramos?

Todo tipo de Comunidades de Propietarios, y gestión de fincas e inmuebles arrendados, ya que somos expertos en la Ley de Propiedad Horizontal y Vertical. La transparencia en la gestión, la claridad y la sencillez de las cuentas, el trato amable y personal, y nuestro eficiente servicio de administración, hace que no exista diferencia en la administración de unos u otros inmuebles, la clave está en el tiempo y el volumen de trabajo que se dedica a cada Comunidad de Propietarios por parte de la Administración de fincas. Así, desde Encinar XXI Administración de Fincas, gestionamos y administramos, siempre con administrador de fincas colegiado y titulado, todo tipo de comunidades de propietarios y fincas, entre las cuales:

• ·         Edificio de Pisos de vivienda con y sin garajes.
• ·         Urbanizaciones, Mancomunidades, Comunidades generales.
• ·         Subcomunidades, Intercomunidades.
• ·         Garajes y Sótanos con plazas de aparcamiento de vehículos independientes.
• ·         Edificio de oficinas.
• ·         Polígonos industriales, Pabellones industriales (naves) y Parques tecnológicos.
• ·         Centros comerciales.
• ·         Puertos Deportivos.
• ·         Entidades de gestión de propiedades a tiempo compartido (aprovechamiento por turnos).
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Dirección:      C/ Estartetxe nº 5, 2ª planta, Departamento 205 (Leioa).

                                                        

Cuéntenos qué problemas tienen actualmente y desde Encinar XXI Administración de Fincas se lo solucionaremos lo antes posible, ya sea de morosos, obras pendientes, Cuota muy elevada, ITE, legalización de piscinas, consumos de calefacción central, etc.

¡No te arrepentirás!. Además, si llamas ahora mismo, tienes un promoción en vigor del PRIMER MES GRATIS.  

Gestionamos Comunidades de Propietarios tanto en el municipio de Leioa, donde tenemos nuestra oficina, tanto en el centro de Leioa, como en los barrios de Artaza y Lamiako; así como en los municipios vecinos de Getxo (sobre todo en Algorta), Erandio (incluyendo Astrabudua), Berango, Sopelana, Sestao, Basauri, Deusto, San Ignacio, Bilbao, Portugalete, Santurtzi, Barakaldo... etc.  Fuente: idealista.com

¿Debo hacerme cargo de la deuda de electricidad del anterior inquilino?

El inquilino está obligado al pago de la factura del suministro eléctrico de la vivienda que tiene arrendada (artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre que el consumo esté individualizado por aparato contador. 

No obstante, tan sólo debe responder del consumo realizado a partir de la fecha en que formaliza el contrato de arrendamiento o, en su caso, cuando toma posesión del inmueble. Los gastos anteriores por razón del suministro de energía eléctrica deberán ser asumidos por el anterior inquilino, a quien deberá reclamárselo el propietario de la vivienda.

Para evitar confusiones, sería recomendable que quedara constancia de la lectura del contador que mide tal suministro a fecha de entrada en la vivienda, por si aún no se hubiera emitido la factura correspondiente al periodo en que el anterior arrendatario aún permanecía en el inmueble.

Con tal prevención, se evitan problemas a la hora de determinar qué cantidad del total importe de la factura se ha consumido por el nuevo inquilino, que es la única que debe asumir.  

Igualmente, para el caso de pactarse en el contrato de arrendamiento que el inquilino ponga a su nombre el suministro eléctrico de la vivienda, debería previamente informarse con la compañía suministradora que presta tal servicio de si existe cantidad pendiente de abono por un consumo anterior.

En caso afirmativo, debería comentarse con el propietario para que sea él quien lo asuma económicamente, puesto que se ha generado en fecha anterior al momento en que el inquilino ha entrado en la vivienda, y por tanto, no le corresponde ningún gasto que sea anterior.

Encinar XXI Administración de fincas no solo realiza una gestión completa de los inmuebles, tanto en la administración de comunidad de propietarios y vecinos, como en la gestión integral del arrendamiento o alquiler de viviendas, locales comerciales, garajes.. etc. Consúltenos sin compromiso, tanto si solo quiere que le gestionemos el giro mensual de recibos a su inquilino, como si quiere el tratamiento fiscal de dicha arrendamiento e incluso la gestión integral, pasando por gestionar las averías, girar recibos al inquilino, actualización de rentas nuevas o antiguas, cobro de comunidad de propietarios, IBI, tratamiento fiscal y presentación de impuestos. Estamos especializados en la gestión integral de inmuebles, con un servicio de urgencias los 365 días del año.

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Las obligaciones del arrendador de una nave utilizada para negocio

Necesito saber qué ley rige actualmente las obligaciones del arrendador de una nave utilizada para negocio, sobre las obras y reformas de dicha nave, en cuanto a conservación y mantenimiento.

Se rige por el título III de la vigente Ley de arrendamientos urbanos 29/1994, de 24 de noviembre. Su artículo 30 se remite a lo previsto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de dicha ley.

"Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Artículo 22. Obras de mejora.

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar."

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Administración de Fincas Encinar, nuestro mejor reconocimiento es la confianza de nuestros clientes

Gestión integral de:

- Comunidades de Propietarios 

- Edificios de viviendas

- Mancomunidades

- Urbanizaciones

- Sótanos de Garajes.

- Oficinas

- Pabellones Industriales y Terciario.

Gestión integral de Comunidades:

• Administrador Colegiado nº 36.263
• Constitución de nuevas comunidades y elaboración de estatutos
• Legalización de libros
• Elaboración del presupuesto anual de gastos.
• Presentación, con la periodicidad pactada, de la Liquidación de Ingresos y Gastos
• Cobro de cuotas ordinarias y derramas, y control de situación económica
• Gestión con proveedores
• Asesoramiento en cuestiones legales y técnicas relacionadas con la administración del inmueble administrado
• Gestión, tramitación y seguimiento de solicitudes y Expedientes Administrativos de ayudas, subvenciones y créditos oficiales para Obras de Conservación y Rehabilitación, ante los organismos oportunos
• Asesoramiento del Seguro que más convenga a su Comunidad
• Reclamación de impagados y recobro de morosos
• Asesoramiento técnico en todas las obras que lo requieran
• Solicitud de varios presupuestos (3 mínimo) para presentar en la Junta y posteriormente contratación de la Obra y solicitud de las licencias pertinentes.
• Control de la calefacción central, tanto encendido como apagado, así como estudio para poder abaratar los gastos del agua caliente.
• Asesoramiento para la formalización de contratos de trabajo, confección de nominas y seguros sociales.
• Servicio honrado, serio y transparente.
• Atención personalizada, rápida y sencilla mediante Teléfono, E-mail, SMS, WhatsApp, Fax...
• Servicio urgencias los 365 dias al año.
• Asesoramiento sobre la LOPD
• Experiencia contrastada y personal altamente cualificado.

Además, Encinar XXI Administración de Fincas tiene servicios de asesoría jurídica y organizativa; que incluyen planes de seguimiento, garantizando una rápida y eficaz adecuación a las normativas vigentes; en las siguientes materias:

* Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE) sobre aspectos relativos a cubierta,  cimentación y estructura, fachadas y redes de suministro y evacuación de aguas.

* Inspecciones de Instalaciones Térmicas de Edificios (RITE) de eficiencia energética de las instalaciones de calefacción, climatización y agua caliente sanitaria.

* Auditorias de Protección de Datos (LOPD):

• Alta, modificación o supresión de ficheros ante la Agencia Española de Protección de Datos.
• Redacción del documento de seguridad.
• Redacción y revisión de todos los contratos necesarios para dar cumplimiento al Art. 12 LOPD.
• Redacción de cláusulas de información y confidencialidad.

Gestión integral de Alquileres:

• Elaboración y formalización de contratos
• Revisión de alquileres
• Control de morosidad
• Conservación del inmueble
• Cobro de rentas de alquiler a inquilinos
• Control de gastos comunitarios
• Cambio de titularidad de recibos
• Liquidación mensual al arrendador
• Gestión pagos de tributos
• Reclamación judicial de rentas impagadas, incluido el desahucio.

SOLICITE GRATIS un presupuesto sin compromiso

ENCINAR ADMINISTRACIÓN DE FINCAS le asesora sobre todas estas cuestiones. Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - 207 (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 36 - Fax. 94 402 27 37 Email: encinarxxi@gmail.com y WhatsApp 699.44.89.37.

Prestamos servicios como administrador de fincas en Leioa, Getxo, Las Arenas, Romo, Guecho, Algorta, Neguri, Berango, Barrika, Sopelana, Gorliz, Plentzia, Urdúliz, Sondika, Loiu, Mungia, Derio, Erandio, Astrabudua, Lamiako, Sestao, Portugalete, Santurtzi, Barakaldo, Basauri, Trapaga, Laukiz, Gatika, Zamudio, Lezama,Galdakao, Zierbena, Etxebarri, Alonsotegui, Güeñes, Arrigorriaga, Lezama, Muskiz, Ortuella, Durango, Begoña, Deusto, San Ignacio, Sarriko y Bilbao.

Requerimiento de pago del IBI al inquilino

El requerimiento de pago del IBI al inquilino efectuado por el arrendador debe indicar su importe y acompañar documento justificativo de su pago.

Antes de comenzar a hablar sobre las particularidades del requerimiento de pago del IBI al inquilino, hay que partir de algunos conceptos previos.

El IBI (antigua contribución urbana) es un TRIBUTO que cobran los Ayuntamientos a los dueños de viviendas o locales de negocio.

Cuando se firma un contrato de arrendamiento, sea de vivienda o local de negocio, las partes pueden pactar que el pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pueda ser repercutido al inquilino, es decir que todos los años sea abonado por el arrendatario.

La Ley de arrendamientos urbanos 29/94 (vigente a partir del 1.01.1995 hasta la actualidad) no establece que dicha obligación sea a cargo del inquilino, PERO SI SE HUBIESE PACTADO ASÍ EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es una obligación que ha de cumplir. 

El artículo 20 de la LAU 29/1994 (que está vigente hoy en día) establece lo siguiente:

” Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, TRIBUTOS, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”

Con la actual LAU 29/94 (que entró en vigor el 1.01.95),  para que el inquilino tenga la obligación de pagar el IBI, debe venir expresamente pactado en el contrato. Si el inquilino no pagase el IBI, estando pactado en el contrato, será causa de desahucio por falta de pago, ya que esta cantidad se asimila a la renta del alquiler, por lo que su impago permite al dueño solicitar el desahucio y desalojo del inmueble. 

Sobre el asunto de que se asimila el IBI a la renta, solo deciros que el Tribunal Supremo en sentencia de 12 enero de 2007, unificó doctrina diciendo que : “El IBI constituye cantidad asimilada a renta y su impago determina la resolución del contrato.“

El art. 27 de la LAU (29/94), dice:

” Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. “

Vista la obligación de pago del IBI por el inquilino si así se ha reflejado en el contrato, vamos a tratar si es necesario que el dueño efectúe un requerimiento de pago del IBI al inquilino previamente al ejercicio de cualquier acción judicial en su contra.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)  29/94 no hace ninguna mención a los requisitos previos a la reclamación del IBI, pero es criterio de nuestros Juzgados y Tribunales la exigencia de un requerimiento de pago del IBI al inquilino previo a la interposición de la demanda. Citamos a continuación la sentencia de 5.02.2009 de la AP Baleares (Sección 5ª) : ” En cuanto a la reclamación del IBI por el arrendador, es criterio reiterado la exigencia de un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, atendido el hecho de que el inquilino, quien no es sujeto pasivo del impuesto, desconoce su importe, y en su caso, el modo en que se fija la cuantía reclamada si en un mismo recibo se incluye la totalidad de una finca con varios pisos. También se considera razonable y ajustado que se aporte fotocopia del recibo abonado, y en su caso, del porcentaje que corresponde a la inquilina”. Conforme a esta sentencia, sería OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR:

• 1.-  Efectuar un requerimiento de pago del IBI al inquilino, notificándole el importe que corresponde a la finca arrendada.

• 2.-  Junto con la notificación fehaciente, hay que adjuntarle copia del recibo del IBI de la vivienda o local.

• 3.-  En el supuesto de que el dueño de la vivienda pague el IBI de todo un bloque, en el requerimiento habrá de hacerse mención a la cuota de participación que le corresponde al piso o local alquilado.

El requerimiento de pago del IBI al inquilino ha de ser fehaciente, es decir que la notificación debe ser probada por el dueño en caso de que el inquilino niegue su recepción, por lo que es conveniente que se haga a través de Notario o burofax con acuse de recibo y certificación de texto (adjuntando copia del recibo).

¡¡ ATENCIÓN ¡¡:  En los contratos de arrendamiento de vivienda  celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 , ES OBLIGATORIO que EL INQUILINO ABONE EL IBI del inmueble arrendado,  salvo que se haya establecido en el contrato que el dueño es quien pagará dicho IBI,  en virtud de lo prevenido en las Disposiciones Transitorias Segunda, apdo. 10 , y Tercera, apdo. 9, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de octubre de 2011 tiene declarado que el arrendatario se encuentra obligado a satisfacer la cantidad correspondiente al Impuesto sobre Bienes Inmueble porque «… para que nazca la obligación del arrendatario no es exigible que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI, pues es una obligación legal»

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También gestionamos patrimonios en arrendamiento, tanto de viviendas, locales comerciales, naves y pabellones industriales, para que los propietarios no se preocupen de nada. Encinar XXI Administración de Fincas se ocupa de todos los trámites y gestiones necesarias con el inquilino, desde su búsqueda y estudio de solvencia, hasta la gestión posterior mensual y el día a día, como por ejemplo, el giro de recibos, presentación de impuestos, avisos de averías, seguros, Comunidad de Propietarios,  etc.

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