Por muchos profesionales se están planteando otra vez los límites y las consecuencias del juicio de equidad, y de ahí las consultas que venimos recibiendo en sepín. Hay que decir, de principio, que el mismo no está contemplado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que todavía hace más difícil determinar con exactitud su alcance, es decir, tramitación y legitimación. Me atrevo a repetir lo que se indica al respecto en el libro de Propiedad Horizontal, del que soy autor, 10.ª edición, contemplando ya la reforma de la Ley 8/2013, aunque para terminar realice pequeñas puntualizaciones que para nada modifican el grueso de estos comentarios. Así se dice en el citado texto:
"Como se ha venido manifestando, el acuerdo solo se produce si hay doble mayoría, de cuotas y de número, con la diferencia de que sea en primera o segunda convocatoria (según se ha explicado en los epígrafes anteriores), por lo que, cuando esto no ocurre, la Junta está impedida para adoptar decisiones sobre el punto debatido.
Cuando se ha llegado a esta situación, caben dos soluciones: la primera, que la Comunidad abandone el tema y se deje sin efecto por el momento la propuesta; la segunda, que el Presidente o los propietarios que lleguen a la cuarta parte o al 25 % de las cuotas, conforme al art. 16, convoquen otra reunión. En todo caso, el precepto exige que haya una segunda Junta, por lo que siempre existe otra oportunidad de llegar al acuerdo correspondiente y, solo cuando tampoco este fuera posible, cabe la posibilidad de que cualquier propietario acuda al juicio de equidad.
Por lo tanto, no hay otro camino que intentar llegar a un acuerdo en la segunda oportunidad de nueva Junta para lograr la deseada doble mayoría. Y solo entonces, cuando se compruebe la imposibilidad reiterada de conseguir el quorum legal, acudir, quien lo desee, a este proceso muy singular, que no tiene otro concepto que suplir el acuerdo de la «equidad», lo que supone que el Juez tendrá en cuenta más la situación de hecho, las circunstancias de la finca y el sentido común.
Es un procedimiento especial, debido a que no está contemplado ni siquiera con referencias ni aplicaciones analógicas de la LEC. En realidad, se trata de que el Juez haga de árbitro, de amigable componedor, supliendo a la Junta y dando una solución material al problema, según lo que considere mejor para la Comunidad en relación con el punto debatido.
Así pues, a tenor de lo dispuesto en esta regla, el Juez resolverá en «equidad», lo que supone que no debe estar basado solo en razonamientos legales, aunque obviamente se espera que tenga en cuenta los preceptos correspondientes en cada supuesto. Por eso conviene clarificar, por lo menos según nuestro criterio, que este juicio de equidad solo está previsto para cuando no se alcance la doble mayoría simple, pero no cabe cuando no se ha logrado el quorum necesario en acuerdos de mayoría cualificada o unanimidad, pues entonces se podría incluso cambiar el Título Constitutivo por esta vía, algo que nos parece fuera de lugar y que curiosamente no se podría aplicar en las decisiones de la Junta del actual art. 10.3 (segregaciones, cierre de terrazas, etc.). Ratificando este criterio las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Córdoba de 24 de abril de 2003 (SP/SENT/51233), de Alicante de 17 de marzo de 2004 (SP/SENT/56206) y de Madrid de 1 de febrero de 2013 (SP/SENT/710378), esta de una gran claridad. También hay Sentencias del Tribunal Supremo que, con matices, admiten otra interpretación, concretamente, las de 13 de marzo de 2003 (SP/SENT/42431) y de 19 de diciembre de 2008 (SP/SENT/437588), que no se han vuelto a repetir.
Tramitación y legitimación
La tramitación es, o parece, sencilla, siempre con la dificultad de las citaciones a los contradictores, es decir, a la parte contraria de los que solicitan la intervención judicial. En principio, hay que señalar que solo pueden comparecer cualesquiera de los asistentes, no los ausentes, reiterando que, en realidad, se trata de «repetir» la Junta y no de hacer otra. El solicitante puede ser uno solo, que, de hecho, se convertirá en el representante de todos los que votaron en una determinada posición. El trámite comienza con un simple escrito, que no necesita de abogado ni procurador, indicando todas las circunstancias existentes, la fecha de la Junta, el punto del orden del día debatido, la postura de unos y otros y los motivos por los que considera que hay que adoptar una decisión en determinada dirección. Y también señalar quiénes son los contradictores, a los que el Juez debe citar en el domicilio que se le facilite o en el propio piso o local y escuchar su versión si comparecen. Se insiste en que el Juez no está obligado a sujetarse a ninguna norma procesal, admitiendo o no la presentación de pruebas, aunque puede pedir documentación o información a la Comunidad, en fin, que está en su mano actuar como considere pertinente, dictando en cualquier caso la resolución que estime más equitativa en el plazo de 20 días desde la petición, buscando la mejor solución de las propuestas teniendo en cuenta el interés y beneficio general.
Pero hay un problema grave de «tiempo», pues hay que presentar la solicitud al mes siguiente de la segunda Junta, pero se olvida que todos los acuerdos de mayoría cualificada o unanimidad deben ser notificados a los ausentes y a partir de la recepción tienen 30 días para expresar su postura, como dice el punto 8 de este art. 17. Con el funcionamiento normal de las Comunidades, incluso las mejores organizadas, redactar el acta, firmar la misma por el Presidente y Secretario, notificar y esperar ese plazo, es casi seguro que se haya pasado el «mes siguiente», con lo cual esta previsión procesal no se podrá utilizar normalmente.
Efectos de la resolución judicial. Desde el punto de vista procesal, hemos de señalar que no se trata de una sentencia ni de un auto o de otras figuras similares, por lo que no hay que sujetarse a las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil ni de otras Leyes especiales, de ahí que tampoco se exija que el Juez realice una pormenorizada explicación de hechos probados ni de fundamentos de derecho. Sencillamente, que dicte una resolución «equitativa», que responda a las necesidades comunitarias en un asunto concreto.
La cuestión es calificar cuál es el concepto jurídico del que goza esta resolución singular. No hay otra contestación que la de determinar que estamos ante un acuerdo de la Junta, sin más, con el tratamiento posterior que tiene cualquier decisión adoptada por la Comunidad. Es decir, por un lado, que luego habrá que seguir con los trámites de notificación, si es que resulta procedente, o con los requerimientos oportunos para comunicar la liquidación de deuda, actividades molestas, etc. Y, de otra parte, señalar que, como en cualquier otra Junta, existe la posibilidad de impugnación en la forma y plazos que el art. 18 establece.
Esta última manifestación, la posibilidad de impugnación, no es compartida por algunos Juzgados, por otros muchos sí, aunque la verdad es que son muy pocas las ocasiones en que estos asuntos llegan a los Tribunales. Esta última postura, considerada la más ajustada a la finalidad de la Ley, está basada en que nunca se puede producir indefensión a las minorías, que todos gozan de los derechos declarados en la Ley y que no pueden estar carentes de defensa por el hecho de que un Juez, en resolución de «equidad», supla a la Junta. Esta resolución no puede ser apelada, porque no se trata de una sentencia, auto o providencia, reglada en la LEC, sino simplemente de unas decisiones tomadas por el Juez «sustituto» de la Junta.
En esta línea hay que dar el mismo valor al acuerdo de la Junta adoptado con normalidad que a la decisión judicial, ambas susceptibles de impugnación y con la posibilidad de que la posterior sentencia del Juzgado correspondiente, en proceso ordinario, sea de contenido diferente. En este sentido se pronuncia el Auto de la Audiencia Provincial de Málaga de 27 de junio de 2005 (SP/AUTRJ/74570)".
No hay mucho más que decir, pero se puntualiza lo siguiente:
– Que el mero hecho de que en el segundo párrafo del art. 17.7 de la actual Ley de Propiedad Horizontal se refiere a los "apartados" anteriores, en plural, de ninguna manera significa que tenga aplicación en todos los acuerdos previstos en el art. 17 y menos todavía en el art. 10.3, pues no hay que olvidar que esta remisión al juicio de equidad está dentro de la regla 7, que solo habla de la mayoría "simple" no cualificada. Si hubiera querido el legislador que afectara a todos los acuerdos, sin duda, que se habría indicado en un apartado específico y no en la regla que solo exige, al final, la mayoría de asistentes. Se trata simplemente de un error. Desgraciadamente estos errores cada día se producen más e inducen a discusiones que no tendrían razón de ser.
– Que es requisito esencial para este juicio que se celebre una segunda Junta y, si hay acuerdo de mayoría simple, ya no es posible acudir a este procedimiento, como se desprende claramente de esta regla 7 del art. 17. Entonces nos encontraremos con un acuerdo que no alcanza el quorum del correspondiente precepto, pero tampoco pedir la "equidad". Y esto pasará en todos los supuestos previstos en el art. 10.3 y en los demás contemplados en el citado art. 17. En definitiva, que, en su caso, habrá que acudir al art. 18 LPH, a efectos de impugnación, a través del juicio declarativo ordinario.
– Termino estas puntualizaciones sobre lo dicho en el libro citado y reitero mi negativa a admitir que, a través de este especial y no regulado juicio de equidad, se puedan resolver asuntos en los que la propia Ley exige unos determinados quorum, superiores a la mayoría simple de los asistentes, que es lo único que establece el art. 17.7 en la "segunda" Junta. ¿Qué haya Jueces que lo admitan? Posiblemente. También estamos acostumbrados a estos y otros fallos judiciales, pero espero que sean muy pocos y que, en todo caso, los propietarios que no estén de acuerdo con el sistema empleado impugnen esa decisión en "equidad", en los plazos marcados por el art. 18, ya que, repito, no es una sentencia, únicamente suple el acuerdo de la Junta sin otro valor de imposición judicial.
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