Las entidades financieras se quedaron, solo el pasado año, con un total de 46.591 viviendas. La cifra, difundida por el Banco de España, es la más alta desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y pone el foco en un problema generalizado, como es la imposibilidad que tienen muchas personas de hacer frente a las deudas contraídas con la banca.
Sin embargo, los clientes han de saber que existen alternativas para no llegar a la situación límite de la pérdida de su vivienda. Es necesario establecer un diálogo con la sucursal para trata de encontrar una solución que conforme a ambas partes. Hablamos de la renegociación de la hipoteca, opción por la que se interesan muchas personas y cuyas claves analizamos a continuación.
Es una decisión muy frecuente
La renegociación de las condiciones de una hipoteca es una opción frecuente y muy demandada, la cual responde a una serie de situaciones concretas. Entre los casos más comunes por los que los clientes se decantan por tramitar este proceso destaca, (..), “no poder hacer frente al pago de la cuota debido, fundamentalmente, a que ha mermado o incluso desaparecido la capacidad económica del cliente”. Asimismo,... sostiene que no son pocos los usuarios se ven forzados a la renegociación porque además de la hipoteca deben asumir otros préstamos, como personales y tarjetas de crédito, los cuales “fueron solicitados en su momento para cubrir otras necesidades”.
Por su parte, .... el caso que más tramitan en su organización se produce como consecuencia de una crisis matrimonial que termina en divorcio. De hecho, ..., es en ese momento “cuando surge la cuestión de la renegociación hipotecaria y cuando los letrados tenemos que explicarles lo que realmente firmaron y a lo que realmente se comprometieron”, como la responsabilidad personal universal, los intereses de demora o el vencimiento anticipado.
Anticiparse antes del impago
Ante esta crisis que para los clientes supone no poder pagar las cuotas de su hipoteca, los expertos consultados coinciden en afirmar que son varias las alternativas. En primer lugar, cabe la posibilidad de cambiar las condiciones mediante la negociación con la propia entidad bancaria, una opción que ..... es poco viable pues la banca “se niega casi en su totalidad a cambiar cualquier clausulado de unos contratos de préstamo que les son enormemente ventajosos”.
Por otro lado, .... los clientes pueden acudir a otra entidad bancaria que les ofrezca unas mejores condiciones de financiación. Sin embargo, desde esta organización advierten a los clientes que si bien dichas actuaciones pueden llevarse a cabo en cualquier momento “es fundamental saber que las mismas conllevan gastos”. ......si bien la intención se puede comunicar en cualquier momento, es conveniente que lo haga “mientras se está al corriente de los pagos, pues una vez que se entra en demora en el cumplimiento de sus obligaciones la rueda de las condiciones de las hipotecas arrolla por sí misma al cliente”.
Moratoria como primera opción
.....i, “no hay una directriz unilateral por parte de las entidades bancarias” en lo que respecta a su actitud cuando reciben la comunicación de los particulares de renegociar su hipoteca. ...si bien es cierto que no todas están abiertas a la renegociación, “...
Entre aquellas que acceden a la renegociación, ¿cuáles son las alternativas que ofrecen a los particulares? ¿Bajo qué condiciones? ...., la primera opción ofrecida es la aplicación de una moratoria, la cual conlleva “a que los deudores hipotecarios abonen únicamente los intereses, originando que la cuota sea asequible”. No obstante, añade que “no debemos olvidar que esta moratoria debería ir acompañada de una ampliación del plazo de amortización”. .... en caso contrario, y una vez cumplido el tiempo de esa moratoria, “se llevará a cabo el recálculo de la misma, resultando una cuota muy superior a la inicial”.
¿Subrogación o novación?
Otro de los aspectos que preocupan a los clientes es si es mejor optar por la subrogación o por la novación de su hipoteca. Dos figuras que circulan en el vocabulario de las entidades financieras, pero que la mayoría de los clientes desconocen.
En esta línea, .... por novación se ha de entender “todo cambio que se produce en un contrato o negocio jurídico, que afecte a cualquiera de los elementos, no solo a los contratantes”. Entre ellos, el tipo de interés aplicado, la ampliación del importe concedido o la modificación del plazo de amortización.
Por su parte, .... la subrogación se da tanto del deudor como del acreedor. La primera tiene lugar de manera mayoritaria y se produce cuando “se procede a la venta y el comprador accede a subrogarse en el préstamo ya concedido. La segunda, en cambio, se genera cuando el deudor acude a otra entidad bancaria, que acepta ser el nuevo acreedor en el préstamo hipotecario y para la cual “no es necesaria la aceptación por parte de la entidad acreedora anterior”.
Cuidado con las comisiones
La subrogación hipotecaria es un proceso que se encuentra regulado por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Dicho texto legal establece tres pautas fundamentales para llevar a cabo este procedimiento.
En primer lugar, ...., es necesario que la nueva entidad presente al deudor “una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo”.
A continuación, una vez aceptada la oferta, “notificará por conducto notarial a la acreedora su intención de subrogarse en el préstamo”.
Posteriormente, se llevará a cabo la firma de la correspondiente escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad donde se encuentre la vivienda.
En este sentido, ... los particulares deben hacer frente a los costes económicos que toda subrogación conlleva. ...... “se deberá abonar la comisión por amortización anticipada establecida en las escrituras a la entidad acreedora anterior, en el caso de que la hubiera” y se deberá hacer frente a gastos notariales, registrales y gestoría. Por último, ... se debe liquidar el impuesto de actos jurídicos, documentos y transmisiones patrimoniales.
Amortizar antes de renegociar
Existen una serie de alternativas con las que los clientes pueden ahorrar y abaratar la cuota de sus hipotecas sin necesidad de llegar a renegociar. .... como ejemplo la amortización parcial de la hipoteca. Aunque la misma requiere una situación económica previa positiva por parte del cliente, se puede aplicar a la reducción de la cuota “contando con la comisión de amortización pactada en la escritura”.
En caso contrario estaría la posibilidad de ampliación del plazo de amortización y a la concesión de una moratoria, ... como fórmulas de abaratamiento.
..... se recomienda a los usuarios informarse de estas posibilidades en un despacho de abogados, para que estos profesionales “estudien si la hipoteca tiene o no cláusulas nulas o abusivas, a partir de las cuales los abogados negocien con las entidades financieras”. Así, y en caso de que el resultado sea negativo para el cliente, este letrado no duda en recomendar a sus clientes que la solución a este problema pasa por la demanda judicial.
Quita hipotecaria y dación en pago
Los que no hayan conseguido llegar a una negociación con las entidades tienen la opción de obtener una quita con respecto a la deuda. La misma, .... queda regulada en el Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Está dirigida a aquellos hipotecados para los que el plan de reestructuración previsto resulte inviable dada su situación económica y financiera, y les permite “solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes”.
A su vez, ... en España existe la posibilidad de que los clientes opten por la dación en pago, una situación de carácter excepcional y no general, pues .... “las entidades bancarias no están obligadas a aceptar la misma, salvo en los supuestos recogidos en la normativa”. Por último, ....recalca que en el ámbito inmobiliario existe la creencia de que la entrega de llaves supone que se ha ejecutado la dación en pago, lo que .. “no es cierto, en tanto en cuanto es necesaria la aceptación tanto del deudor como del acreedor, debiendo ser recogido en la correspondiente escritura pública”.
