El “valor” del terreno no es lo mismo que su “precio”: cuidado al impugnar el impuesto de plusvalía municipal

Pese a que el pasado mes de mayo un juzgado de San Sebastián fue el primero en considerar que el impuesto de plusvalía municipal podría ser inconstitucional cuando se vende una casa ‘en pérdidas’, lo cierto es que aún se sigue pagando, aunque a muchos les pese. Cada vez más contribuyentes que compraron un inmueble en el momento álgido de la burbuja, y lo venden ahora, se plantean impugnar una tasa que grava un incremento de valor que muchos consideran ficticio.

Sin embargo, .... un juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Valladolid ha afirmado que el “valor” de un terreno, que es la expresión que se utiliza en la ley, no es lo mismo que su “precio”. Es decir, que si un contribuyente adquirió una propiedad en 2008 y la vendió en 2015 por un precio inferior al de compra, esta circunstancia no significa necesariamente que el terreno haya perdido valor.

Pese a todo, la misma sentencia reconoce que el resultado obtenido entre el precio de compra y el precio de venta es un elemento útil –aunque no definitivo– para poder determinar si ha existido incremento de valor de un terreno atendiendo al aspecto económico y real.

Además, el mismo juzgado expone que la Administración no es quien debe probar el incremento de valor, “dado que la normativa del impuesto, especialmente en lo que se refiere a la base imponible, presupone la existencia de incremento de valor del terreno transmitido en el momento del devengo”, ....

Es decir, la necesidad de probar la pérdida de valor recae sobre el contribuyente. Y no lo tendrá fácil. Una de las posibles pruebas a aportar –la más común– es la escritura de compraventa del inmueble. En ella se hace constar el precio pagado en el momento de adquirir el inmueble y la cantidad obtenida de la venta.

Esta prueba carecería de valor  si, ....... “la Administración aportase alguna documentación que cuestionase los precios consignados en las referidas escrituras, como pudiera ser una comprobación de valores realizada al inmueble”. Esta circunstancia obligaría al contribuyente a aportar documentación adicional para demostrar la ausencia de incremento de valor.

Por eso ...... recomiendan analizar todas estas cuestiones antes de iniciar la impugnación del impuesto de plusvalía municipal “para evitar llevarse un susto y perder un asunto que se creía ganado”.

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Aspectos a tener en cuenta si va a comprar una vivienda de un extranjero no residente

Un ciudadano inglés no residente que tiene una vivienda en España desea venderla. ¿Cómo deberá tributar el vendedor por dicha transmisión? ¿Qué aspectos deberá tener en cuenta el comprador antes de comprar una vivienda de una persona no residente?

Retención del 3%

Cuando un extranjero no residente en España vende un inmueble situado en nuestro país, la ley obliga al comprador a practicarle una retención del 3% sobre el precio total de la venta. Esta obligación existe tanto si el comprador es una persona física como si es una sociedad.

El comprador deberá ingresar dicha retención en Hacienda en el plazo de un mes desde que se ha producido la transmisión, presentando el modelo 211 (Retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente). Dicho modelo también se puede obtener desde la propia web de Hacienda, por lo que usted puede tener todos los papeles preparados en el momento de la firma.

Ganancia patrimonial.

Tributacion de los ingresos obtenido por alquiler del tejado donde esta instalada una antena de telefonia movil

Una compañía de telefonía móvil ha instalado una antena en el tejado de su edificio, satisfaciendo a la comunidad de propietarios un alquiler. ¿Cómo tributan los ingresos obtenidos por el alquiler como consecuencia de tener instalada una antena de telefonía en el tejado?

Los ingresos de este alquiler tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, de modo que cada uno de los propietarios de la comunidad deben incluirlos en su decla­ración del IRPF, en el porcentaje de participación que le corresponda en los elementos comunes del edificio. También deberá imputarse, en la mis­ma proporción, la retención que

Encinar XXI Asesores

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