El administrador de fincas le informa que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios son un conjunto de normas que regulan:
1. El uso y destino del edificio, de cada uno de sus pisos, garajes, trasteros y locales comerciales y de las instalaciones y servicios comunes que tenga el inmueble.
2. La distribución por coeficientes o a partes iguales entre los propietarios de los gastos comunes en base a los servicios e instalaciones que tiene cada Comunidad.
3. Las normas sobre seguros, conservación y reparaciones del edificio.
Los Estatutos pueden redactarlos el Promotor o aprobarse por la Comunidad posteriormente.
En el 1º caso, el Promotor debe entregarselos a los compradores en el momento de la compra en escritura pública, haciendo constar en dicha escritura que los conocen. En el 2º caso, la Comunidad debe aprobarlo en Junta Extraordinaria por unanimidad e inscribirlos en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. Ya que mientras no se inscriban en el Registro de la Propiedad, obligan a los propietarios actuales de la Comunidad, pero no a los futuros, es decir, no pueden perjudicar a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Su modificación posterior requiere un acuerdo unánime de todos los propietarios de la Comunidad.
Para su redacción debe hacerse un estudio previo de las necesidades, elementos comunes, instalaciones y servicios de cada Comunidad, y es importante ser aconsejado por un profesional, como es un Administrador de Fincas Colegiado.
¿Es obligatorio tener Estatutos? No.
¿Es obligatoria su inscripcion en el Registro de la Propiedad? No, aunque sí es recomendable inscribirlo, como he dicho anteriormente, para que tengan efectos y obliguen a futuros propietarios. De hecho, los acuerdos comunitarios distintos a los que consten en el Titulo Constitutivo no afectarán a futuros propietarios, al no estar inscritos en el Registor de la Propiedad, segun declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 2.008.
El administrador de fincas le responde a: ¿Qué pasa cuando alguna regulación de los Estatutos de la Comunidad de vecinos es contraria a lo que dispone la Ley?. Pues que no serían de aplicación. ¿Habría que modificarlos para que no pueda aplicar lo que contraviene lo legalmente establecido?. No hace falta. Pero si se quiere modificar para estar acordes a lo que establece la Ley debe aprobarse por unanimidad e inscribirse dicha modificación en el Registro de la Propiedad.
El administrador de fincas le advierte que la clausula que exonera a la promotora de pagar la totalidad de los gastos comunes o parte de los mismos, como por ejemplo que solo pague un 20 % de los mismos es NULA. Asi viene recogido en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cadiz de 29 de Dicimebre de 2.003. Ya que seria una clausula impuesta unilateralemente por la promotora, y que no ha sido aprobada unanimemente por los propietarios. Por lo que resulta totalmente abusiva, y por ello nula de pleno derecho y se tendra por no puesta.
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