28 de marzo de 2010

¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios ante un vecino ruidoso?

Es muy cotidiano que en una Comunidad de vecinos se produzcan ruidos: voces, tacones del vecino de arriba, aire acondicionado, animales, electrodomestidos, musica, tv, etc. La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.2 establece que al propietario o ocupante del piso o local comercial "no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, acciones que resulten dañosas para la finca o que puedan ser consideradas por la autoridad como actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

El administrador de fincas le informará de ¿Qué actividades pueden constituir infracción?, hay que estar a lo dispuesto en las ordenanzas municipales de los respectivos ayuntamientos. Pero segun su naturaleza se dividen en:
Molestas: Son las actividades que constituyen un malestar por ruidos o vibraciones o por humos, gases, olores, etc.
Insalubres: Son las que producen evacuación de productos que puedan resultar perjudiciales para la salud humana.
Nocivas: Son las que pueden ocasionar daños a nivel agrícola, forestal, pecuario o piscícola.
Ilícitas: Son las actividades contrarias a cualquier legilacion aplicable en España o en la Comunidad Autonomas, Provincia, o Municipio especifico en el que se produzcan.
Peligrosas: Son las fabrican, manipulan, expenden o almacenan productos susceptibles de originar riesgos por explosiones, combustiones o radiaciones.

Para actuar contra el vecino molesto, lo primero siempre el diálogo cordial y amistoso, tarea propia de un administrador de fincas independiente y externo a las relaciones vecinales, y si esto no funciona, el Presidente de la Comunidad de Propietarios, actuando a iniciativa propia o a petición de algun vecino, debe avisarle de la molestia que esta causando y requerirle fehacientemente por escrito (burofax con acuse de recibo y de contenido) para que cese de esa actividad, o lleve a cabo las medidas para contrarrestar las molestias causadas como insonorizar la habitación en donde practica dicha actividad. Puede apercibirle que de proseguir la comunidad podrá iniciar un procedimiento judicial de acción de cesación, que deberá ser aprobado previamente por la Junta de Propietarios.


Si el infractor persiste en su conducta, se pueden tomar varias vias:
* La via aministrativa: Una opcion en casos de urgencia, cualquier persona, sea vecino o no de la Comunidad, puede denunciarlo ante la policía municipal por dicha actividad. Otra opcion, es que cualquier persona puede realizar una denuncia ante el Ayuntamiento del municipio y exigirle personalmente a los funcionarios competentes que actúen para hacer cumplir las Ordenanzas Municipales. Es la vía mas apropiada por ruidos producidos por bares, discotecas, obras, etc., dirigiendo un escrito al Ayuntamiento, en el que se expongan la causas del ruido, quien es el responsable del mismo, las horas en las que se producen, personas afectadas y perjuicios causados. Ya que es el Ayuntamiento quien debe de velar por el cumplimiento de las normas ambientales y es quien puede imponer multas, revocar la licencia de actividad, la clausura de las instalaciones o incluso el precintado de máquinas. Y si el Ayuntamiento no contesta en el plazo de tres meses desde el inicio del expediente (silencio administrativo), se deberá formular recurso contencioso administrativo, al entenderse denegada la denuncia, reclamando una indemnización por daños y perjuicios de acuerdo a la responsabilidad patrimonial de la administración pública (STS de 19 de octubre de 2006).
* La via judicial por iniciativa conjunta de la Comunidad: el Presidente puede denunciarle en el Juzgado de primera instancia, previa autorización del resto de vecinos, que tendrán que haberse reunido antes en Junta Extraordinaria y aprobar expresamente el inicio de las acciones legales de cesación contra ese vecino. La demanda debe ir acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, y debería además acompañarse de la solicitud de medidas cautelares, junto con la cesación de las molestias o de la actividad, una indemnización de daños y perjuicios. A partir de ese momento, es el juez quien deberá establecer si el propietario está incurriendo en alguna infracción tipificada por la LPH. Si se demuestra que el vecino está desarrollando este tipo de actividades, las consecuencias para el infractor pueden ir desde el cese definitivo de la actividad, una indemnización a los vecinos por los daños y perjuicios causados o hasta la privación del derecho a usar la vivienda de hasta 3 años.
* La vía judicial por iniciativa particular: si la Comunidad no quiere llevar el asunto a los tribunales, el propietario afectado también puede acudir por su cuenta y solicitar una indemnización de daños y perjuicios y el cese de los ruidos, alegando ejercicio antisocial del derecho y la protección del derecho a la intimidad.
* La vía judicial del Tribunal Constitucional: es posible reclamar por exceso de ruido presentando un recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional, por violación del derecho a la intimidad y a la inviolabilidad del domicilio (art. 18 de la Constitución Española). Pero antes de recurrir a esta vía, es necesario agotar el procedimiento judicial ordinario anteriormente expuesto.
* La vía judicial del TEDH (Tribunal Europedo de Derechos Humanos de Estrasburgo): hay que tener agotada la via jurisdiccional española.
* La via de presentar una queja ante el Defensor del Pueblo.
* La via penal: Se recurre a este procedimiento en los casos extremos y como último recurso una vez agotadas la via administrativa (Ayuntamiento) y la via civil, ya que la via penal paraliza las demás. Se aplica cuando los ruidos ocasionan riesgo de grave perjuicio para la salud de las personas, castigando el Código Penal con penas que oscilan entre los 6 meses hasta los 4 años.

Otra solucion que ofrece la Ley de Propiedad Horizontal es que la Comunidad de Propietarios unanimemente modifique el titulo constitutivo y prohiba que se desarrollen determinadas actividades en las viviendas o locales comerciales o que se cierren a una determinada hora, etc. Para ello debe haber unanimidad de todos los vecinos e inscribir dicho acuerdo en el Registro de la Propiedad.

¿Y si el Presidente de la Comunidad no me hace caso y no le dice nada al vecino molesto? Deberá realizar un escrito dirigido al Presidente, indicándole las molestias que sufre y solicitarle que en la próxima Junta a convocar incluya como punto del orden del día dichas molestias. Además, es conveniente que cada vez que se produzca la molestia, lo denuncie a la policía municipal. Y como cada municipio tiene una ordenanza municipal propia sobre ruidos, es conveniente que formule una consulta al Ayuntamiento por si hay una reglamentación particular para dichas molestias.

¿Cómo actuar cuando las actividades tipificadas en la LPH son producidas por el inquilino? El administrador de fincas se asesorará que lo 1º que hay que comprobar es ver si son contrarios al art. 7.2 de la LPH., a través de una medición de decibelios y si es así, el Presidente de la Comunidad debe requerir fehacientemente para la cesación de los mismos al inquilino, bajo el apercibimiento de iniciar acciones judiciales, sin que sea necesaria la previa denuncia a la Policía. Hay que indicar, que el ocupante de la vivienda o local comercial también puede ser demandado por la Comunidad y ser condenado a cumplir sus sanciones, como el pago de indemnizaciones o incluso que el arrendador puede rescindir su contrato sin previo aviso, ya que según la Ley de Arrendamientos Urbanos, es causa suficiente para la expulsión inmediata del inquilino (la sentencia judicial estimatoria podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento).
A este respecto, es conveniente reproducir los articulos de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los que basarse:
Artículo 27:
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

¿Y si el que reside en la vivienda es un usufructuario? la sanción que los tribunales le impondrían, sería la misma que al propietario, es decir, la privación del derecho de uso por un plazo máximo de 3 años. Ya que el usufructuario detenta el dominio util y éste sólo puede finalizar por la causas tasadas en el artículo 513 del Código civil.

¿Cómo actuar cuando el ruido no proviene del propio edificio donde residimos, sino de un edificio colindante?
El administrador de fincas le informa que cuando el perjudicado sea una persona a nivel individual, debe de forma amistosa, poner en conocimiento del responsable del exceso de ruido y solicitarle que lo reduzca. Si la conducta persiste, y hay urgencia, debemos acudir a la Policía Municipal. E independientemente, presentar una demanda solicitanto medidas cautelares ante los Tribunales, alegando el ejercicio antisocial de derecho, responsabilidad extracontractual o intromisión ilegitima en la intimidad.
Cuando el perjudicado sea una comunidad de propietarios, ésta debe convocar una Junta Extraordinaria para autorizar al presidente el inicio acciones legales contra el resposable. O incluso, valorar una reclamación de responsabilidad patrimonial contra un Ayuntamiento permisivo con dicha molestia excesiva.

Son muy útiles a este respecto, las siguientes páginas web:

www.ruidos.org
www.peacram.com
www.juristas-ruidos.org
www.abogado-ruido.es

El ruido provoca la mayoría de conflictos en las comunidades de vecinos de Bilbao publicado en deia.com

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