Que el piso haya sido transmitido no exonera al anterior propietario de las deudas comunitarias

Que la vivienda haya sido adquirida por un tercero, no exonera al anterior propietario de la vivienda de sus deudas con la Comunidad. Así se establece el articulo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al decir que: 

"El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

La interpretación de este artículo es la siguiente: A pesar de la transmisión, las deudas continúan siendo de los titulares anteriores, sin perjuicio de la garantía adicional a favor de la Comunidad Propietarios que le atribuye la LPH, añadiendo la responsabilidad de los nuevos propietarios limitada temporalmente.

Esta interpretación es seguida en las Sentencias de 7 de Mayo de 2.012  y 12 de Junio de 2.015 de la Audiencia Provincial de Valladolid.

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¿Qué tipos de fincas o Comunidades de Propietarios administramos?

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• .     Residencias de ancianos, tercera edad.
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¿Qué documentación debe entregar el anterior administrador de fincas a la comunidad?

Cuando una Comunidad de Propietarios está pensando en cesar a su actual administrador de fincas, es importante saber cuál es la documentación que el administrador de fincas saliente debe entregar al nuevo Administrador de Fincas Colegiado o al Presidente de la Comunidad de vecinos.

En los primeros meses de cada año muchas Comunidades de Propietarios celebran sus Juntas Generales Ordinarias, y como es habitual, se renuevan los cargos anuales de la comunidad, eligiendo al nuevo presidente, vicepresidente, y al administrador de fincas.

En ocasiones, las Comunidades de Propietarios quieren cesar al actual administrador de fincas y no renovar un mandato por un año más, por los motivos que sea, y votan el cambio de administrador de fincas.

Como el administrador de fincas suele ejercer también las funciones de secretario, es la persona que ha custodiado toda la documentación de la Comunidad de Propietarios, como es el Libro de Actas, las cuentas, relación de impagados, facturas, contratos de mantenimiento, presupuestos de obras, licencias de obras, etc.

¿Qué ocurre ahora con toda esa documentación cuando se cambia de administrador de fincas? Pues que toda esa documentación debe de ser entregada a la Comunidad de Propietarios, pues tal como preceptúa el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ya que el administrador  de fincas, en su calidad de secretario, únicamente debe cumplir con la función de custodia de dicha documentación.

A continuación, mostramos un listado de la documentación más relevante a tener en cuenta cuando se solicite la devolución al presidente o al nuevo administrador de fincas:

1. ·         Libro de actas.
2. ·         Declaración de Obra Nueva, escritura de división horizontal y modificaciones posteriores.
3. ·         Estatutos registrados y/o reglamento de régimen interior.
4. ·         Coeficientes de enteros de propiedades.
5. ·         Formas de distribución y formas de reparto.
6. ·         Relación actualizada de propiedades, propietarios e inquilinos: Nombre y DNI y dirección para correspondencia, número de cuenta para domiciliación de recibos.
7. ·         Detalle del presidente y vicepresidente actual.
8. ·         Tarjeta del NIF de la Comunidad.
9. ·         Sello de caucho, en su caso.
10. ·         Llaves de la Comunidad, en su caso.
11. ·         Expedientes judiciales si los hubiera (situación, letrados, poderes, etc.)
12. ·         Documentación- planos del inmueble (proyectos, Licencias, VPO, etc.)
13. ·         Contratos de suministro: agua, luz, gas, etc.
14. ·         Contratos de servicios: ascensor, mantenimientos, etc.
15. ·         Contratos de arrendamiento y documentación fiscal presentada de ejercicios anteriores.
16. ·         Obras, instalaciones o reformas ya realizadas, en proceso o por comenzar.
17. ·         Póliza de seguros y siniestros pendientes.
18. ·         Documentación contable.
19. ·         Detalle presupuesto aprobado y balance del cierre.
20. ·         Saldos iníciales, cuenta corriente y caja si la hubiera.
21. ·         Documentación bancaria: talonarios, últimos extractos de movimientos.
22. ·         Recibos pendientes o devueltos por los propietarios.
23. ·         Listado de recibos de la remesa que se pasa al cobro regularmente, derramas y sus importes.
24. ·         Facturas y justificantes bancarios de pago, abonos, transferencias, etc. del ejercicio.
25. ·     Documentación laboral: alta seguridad social, libro de matrícula, calendario laboral, altas y bajas presentadas, ofertas y contratos de trabajo, declaración retenciones, alta en la mutua, libro de visitas, nóminas, seguros sociales pagados, finiquitos, resguardo apertura trabajo.

La documentación será entregada al presidente o al nuevo administrador de fincas colegiado. Y es muy importante firmar un recibí en el que se desglose con detalle todos los documentos entregados, donde se refleje por quien ha sido entregada dicha documentación, la fecha y quien la ha recibido.

En Encinar XXI Administración de Fincas nos encargamos de este trámite para confirmar fehacientemente que se entrega toda la documentación propiedad de la comunidad y liberar al nuevo Presidente de todo tipo de responsabilidades.

Para más detalle puede ponerse en contacto directo con nuestro despacho, donde les atenderemos sin compromiso alguno y les solucionaremos cualquier duda que tengan al respecto.

Desde Encinar XXI Administración de Fincas le informamos que la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo indica que para volver a redistribuir los gastos de la comunidad de propietarios según los coeficientes de participación, se necesita el acuerdo a favor de mayoría simple de los propietarios.

Contacte con Encinar XXI Administración de Fincas y obtendrá el 1º mes gratis, para que pueda observar de primera mano nuestro trato amable y cercano, con una atención totalmente personalizada, que marca una diferencia importante, que por otro lado, no se ve incrementado en coste alguno. Prestamos un servicio de calidad ajustado a la actual realidad económica que vivimos.

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Doctrina TS: los pactos de la Comunidad de Propietarios sobre costas no tienen carácter vinculante para el órgano jurisdiccional

TS, Sala Primera, de lo Civil, de 30 de septiembre de 2015

Doctrina TS: los pactos de la Comunidad de Propietarios sobre costas no tienen carácter vinculante para el órgano jurisdiccional. No cabe negar al vencedor del recurso la legitimación para reclamar del vencido el pago de las costas a que fuere condenado, con independencia de las relaciones internas con su abogado y procurador.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

1.- La representación procesal de D. Cayetano que fue condenado en costas al desestimarse su recurso de casación, impugna el decreto del Sr. Secretario, en cuanto a la impugnación por indebidos de los honorarios del letrado y los derechos del procurador por infracción del artículo 242.2 de la LEC al entender que la Comunidad de Propietarios no puede reclamar ninguna cantidad, por existir un acuerdo de 5 de octubre de 2009 dentro de la Comunidad por el que las costas de este recurso se asumirían por determinados propietarios, por lo que la Comunidad no va a asumir ningún gasto, ni existe relación entre los profesionales y la Comunidad de Propietarios. Tal y como ha sido planteado este recurso de revisión ha de ser desestimado por las siguientes razones:

a) La doctrina de esta Sala declara que los pactos sobre costas no tienen carácter vinculante para el órgano jurisdiccional, dado el carácter imperativo de las normas procesales reguladoras ( STS de 1 de marzo de 1994 , 20 de mayo de 1998 y 9 de mayo de 2000 ). Los posibles acuerdos que la parte vencedora en costas (Comunidad de Propietarios) puede haber alcanzado extrajudicialmente respecto a sus comuneros en orden a la asunción de los gastos ocasionados por este litigio, no pueden oponerse por el condenado en costas, ajeno al acuerdo, alegando que la Comunidad no asumirá estos gastos al no existir relación contractual con los profesionales. En todo caso, no corresponde a este Tribunal examinar la validez y alcance de dicho acuerdo en este trámite incidental al no tratarse de ningún pacto entre las partes litigantes.

b) Por otro lado, en cuanto a la falta de relación con los profesionales minutantes, consta en el procedimiento que estos han intervenido en nombre y representación de la Comunidad de propietarios vencedora en costas, en cuyo nombre se han realizado todas las actuaciones procesales, por lo que la alegación de la parte impugnante carece de virtualidad en orden a la prosperabilidad de la impugnación. De manera directamente relacionada con esta cuestión, esta Sala ha interpretado que no cabe negar al vencedor del recurso la legitimación para reclamar del vencido el pago de las costas a que fuere condenado, con independencia de las relaciones internas con su abogado y procurador (Auto de 17 de noviembre de 2.004).

Fuente:Sepin.es

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¿Qué tipos de fincas o Comunidades de Propietarios administramos?

Todo tipo de Comunidades de Propietarios, ya que somos expertos en la Ley de Propiedad Horizontal y Vertical. La transparencia en la gestión, la claridad y la sencillez de las cuentas, el trato amable y personal, y nuestro eficiente servicio de administración, hace que no exista diferencia en la administración de unos u otros inmuebles, la clave está en el tiempo y el volumen de trabajo que se dedica a cada Comunidad de Propietarios por parte de la Administración de fincas. Así, desde Encinar XXI Administración de Fincas, gestionamos y administramos, siempre con administrador de fincas colegiado y titulado, todo tipo de comunidades de propietarios y fincas, entre las cuales:

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Designación de Presidente cuando una propiedad es de varios

Piso de varios propietarios y designación de Presidente

A nuestro entender, cuando el piso es de varios propietarios no se puede designar a TODOS ellos como Presidentes; sería distinto si fuera una sociedad con personalidad propia y fuera la persona que, a su vez, tuviera poderes de la misma quien representara a la Comunidad, pero no cuando se trata de una comunidad de bienes.

El art. 13.3 LPH habla siempre en "singular", es decir, que solo puede ser UNO y que se puede relacionar con el art. 15 LPH donde se exige nombrar a UN representante cuando son varios los titulares de una propiedad.

Por lo tanto, lo correcto, según el criterio de SEPIN, es que, de entre los copropietarios del piso o local, designen a uno de ellos o lo haga directamente la Junta de Propietarios, pero en el acta debe constar la persona que ostente dicho cargo...

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No está legitimado el Presidente para accionar judicialmente sin acuerdo de la Junta, pero ¿puede actuar como propietario?

Falta de legitimación del Presidente sin previo acuerdo de la Junta y posibilidad de actuación como propietario STS, 5-11-2015 

Esta doctrina del Tribunal Supremo es conocida y ahora de nuevo ratificada, por lo que no hay nada más que decir, sin perjuicio de que suponga dejar sin contenido procesal el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que concede al Presidente la capacidad de representación "en juicio" y fuera de él, sin exigencias complementarias de ningún tipo, que tampoco figuran en el art. 14. No obstante, hay que reconocer que no deja de ser una garantía para evitar actuaciones individuales por la mera decisión personal de quien ostenta dicho cargo.

Sin embargo, hoy queremos centrar la atención en el hecho de que el Presidente, como señala la Sentencia, no actuaba en calidad de propietario –si hubiera sido el caso, la reclamación habría seguido adelante–, de manera que hay que entender que lo que no se puede hacer como representante de la Comunidad, si no hay acuerdo previo en la Junta, sí puede hacerse como simple copropietario. Dicho esto, hay que añadir que esa capacidad procesal la tendrá cualquier titular de la finca, aunque no cuente con ninguna autorización.

Sin duda se trata de una inconsecuencia, pues, si en la demanda se indica y se acredita que uno es copropietario de un piso o local y se pide algo que beneficia a la Comunidad (cuestión que debe quedar clara en dicha acción judicial), no existirán problemas de legitimación y la reclamación surtirá efecto, siempre que se trate de defender los intereses comunes, con respecto a obras, instalaciones, servicios, etc.

Este es el caso del art. 397 del Código Civil y la doctrina del Tribunal Supremo, ya puesta de manifiesto con anterioridad. Por lo tanto, todos debemos saber que el Presidente necesita autorización de la Junta, pero no el propietario individual que defiende los intereses comunes.

Ahora bien, según nuestro criterio, debe quedar claro igualmente que solo será posible cuando no haya acuerdo de la Junta en sentido contrario. Es decir, si se autoriza a una persona cerrar una ventana (por ejemplo), o cualquiera de las obras o alteraciones que figuran especialmente en el art. 10.3 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, así como en otros preceptos relativos al uso de elementos comunes, el que no esté conforme o considere que no se han cumplido todos los requisitos de mayorías tiene que acudir a la impugnación judicial del art. 18, pues de ninguna manera es posible que se obvie este acuerdo de la Comunidad y que cada uno actué por su cuenta. Consideramos esta aclaración muy importante, dado que, en otro supuesto, los acuerdos de la Junta no tendrían validez alguna y unos y otros los podrían ignorar tranquilamente, lo que sería tanto como declarar la total inutilidad de las decisiones comunitarias.

En el mismo sentido se han pronunciado las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2104, de 19 de febrero de 2013 y de 12 de diciembre de 2012.

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