Que la cuenta corriente de la Comunidad de Propietarios este en numeros rojos es algo que no debiera suceder nunca, pero que desgraciadamente sucede debido a los propietarios morosos, a una mala previsión de gastos aprobados, a un gasto extraordinario urgente no contemplado en el presupuesto ordinario, etc, algo que el administrador de fincas "nuevo" se suele encontrar con demasiada frecuencia.
Lo primero que debe hacer el administrador de fincas es estudiar las cuentas, examinar las causas que han creado esta situación y los presupuesto aprobados por la comunidad en la ultima junta de propietarios.
Una vez el administrador de fincas ha visto el problema:
* Si ha sido por una mala prevision de cuotas, habría que hacer una nueva prevision de cuotas o de gastos de forma correcta, y aprobarlo en la siguiente junta.
* Si ha sido por un gasto extraordinario no contemplado, fijar la correspondiente derrama.
* Pero, ¿y si ha sido por el impago de algunos recibos por algunos vecinos morosos?, en este caso, los vecinos en la Junta debidamente convocada deben decidir qué hacer, si demandar al vecino moroso o no (
procedimiento monitorio) o prorratear dichas cuotas o llegar a un pacto.
Actualmente la crisis economica ha disparado el embargo de viviendas, y como administrador de fincas me estoy encontrando con viviendas embargadas propiedad de los bancos y que estos NO pagan a la Comunidad de Propietarios, siendo los propios bancos los morosos¿Qué hacer en estos casos?
Cuando una entidad bancaria se hace cargo de un inmueble (piso o local comercial) por embargo o dación en pago, debe asumir las obligaciones impuestas a todo propietario, como propietario que es a los efectos de la Ley de Propiedad Horizontal, y que vienen recogidas en el articulo 9.1.e) de la misma Ley de Propiedad Horizontal:
"Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.".
Y recordar así mismo, que el actual propietario no solo responde las deudas desde que ha sido propietario, sino las de las anualidad en curso y la del año inmediatamente anterior, con afección real del propio inmueble, tal y como se recoge en el mismo artículo 9.1e) en los siguientes párrafos, que dicen así: "
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores. El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".
Cuando nos encontramos con una entidad bancaria deudora de cuotas vencidas y exigible no superior a 250.000€ de la Comunidad de Vecinos a las cuales no quiere hacer frente, no queda más remedio que acudir al Prodecimiento Monitorio, habiendolo acordado en Junta de Propietarios, por mayoría simple. La Comunidad de Propietarios podrá acudir al procedimiento monitorio, a partir de la fecha del Auto de Adjudicación del inmeuble a la entidad bancaria dictado por el Juzgado, para reclamar las cantidades debidas en conceptos de gsatos de comunidad durante el año de adquisicion de la propiedad y de la anulidad inmediatamente anterior. Para la reclamacion de deudas anteriores a esa anulidad, la comunidad de vecinos deberá iniciar un procedimiento monitorio contra el anterior propietario.
Para más información sobre el procedimiento monitorio, pincha aquí.
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Son muchos los artículos doctrinales que se han escrito sobre la Ley de Lucha contra la Morosidad. Todos ellos resumen antecedentes jurídicos y algunos desmenuzan con exhaustividad el contexto económico. Igualmente, han sido grandes los esfuerzos realizados por las asociaciones empresariales que han clamado por su reforma y por su aplicación. Sin embargo, pese a todo, la Ley casi ha pasado desapercibida y, lo que es peor, la Administración Pública está ignorando sistemáticamente su aplicación, especialmente en lo que a normas relativas a plazos de pago respecta (normas teóricamente imperativas e inderogables por voluntad de las partes).
