Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Por ello, son elementos comunes según el Código Civil todos aquellos que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente. Y no solo serán elementos comunes bienes inmuebles (como tejado, cimientos, forjados...), sino que pueden ser cosas muebles (la alfombra del portal, buzones postales...), servicios (limpieza...) o derechos (alquiler de elementos comunes...).
En cuanto a dicha enumeración de elementos comunes que hace el artículo 396 del CC, "...no es ni puede entenderse como cerrada, fija y radical, sino que, por contrario, sólo es indicativa y abierta a las necesidades varias que impone la propiedad horizontal, que, al ser especial, exige un cuidadoso tratamiento, no sólo por la función social que cumple, sino también atendiendo a las dificultades y complejidades que produce su desarrollo dinámico en los presentes tiempos", tal y como dicta la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Marzo de 2.007.
Hay 2 tipos de elementos comunes: los elementos comunes por naturaleza (los que todo el mundo puede utilizar), y los elementos comunes de uso privativo o exclusivo, que son aquellos elementos comunes que al serlo por destino (terrazas, patios interiores, cubiertas...), su uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un piso o local comercial, siempre y cuando dicho uso este así previsto en el título constitutivo o haya sido autorizado por acuerdo unánime de todos los vecinos. El administrador de fincas le informa que debe tener claro que el elemento común de uso exclusivo no pierde su carácter común, de manera que el derecho de propiedad corresponde a la comunidad de propietarios. Así lo estima el Tribunal Supremo en la sentencia de 25 de Enero de 1.994.
Todos los elementos comunes, incluyendo los de uso exclusivo por un propietario (terraza), pertenecen a todos los propietarios, es decir, es la comunidad la que ostenta su titularidad.
Este derecho de copropiedad que regula el 396 del CC, ¿obliga a participación en su mantenimiento e instalación? SI, pero ¿Cómo? en base a la cuota de participacion de cada vivienda o local, el cual esta expresado en el título de división horizontal y en la escritura pública de compraventa de los mismos.
La norma general es que el reparto de los gastos comunes en las Comunidades de Propietarios se realice conforme a la cuota de participación que cada inmueble tiene asignado en el Título Constitutivo, pues es así como se establece en el art. 3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal al decir que: "Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.". Pero la Ley de Propiedad Horizontal permite en su artículo 9.1.e) establecer un criterio de reparto distinto al de la cuota de participación, siempre que este fijado en los Estatutos o se haya determinado por unanimidad de la Junta de propietarios.
¿Quien debe de pagar los gastos comunes de la Comunidad? Cada propietario en base al sistema de reparto elegido, al establecer el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que "Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios..."
Y si son elementos comunes de uso exclusivo? Este es un problema con el que nos encontramos con frecuencia los administradores de fincas, ¿quien debe abonar los gastos de las reparaciones de los elementos comunes de uso privativo, la Comunidad o el comunero que disfruta en exclusiva del elemento común?. En este sentido, se considera que la limpieza, cuidado y mantenimiento normal corresponden al comunero que tiene el uso exclusivo, mientras que las cuestiones de tipo estructural son responsabilidad de la Comunidad. En caso de duda sobre el origen, deberá ser determinado mediante informe técnico. Este es el criterio seguido por ejemplo, por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20/10/2006 de Madrid de 20 de Octubre de 2.006.
¿Y si el inmueble esta arrendado o alquilado? El administrador de fincas te informará que el obligado al pago es el propietario, independientemente de que en el contrato de arrendamiento se haya pactado que dichos gastos sean a cargo del inquilino, sin perjuicio del derecho del propietario a repetir contra el inquilino.
¿Y si no se utilizan unos determinados servicios?, hay obligacion de pagarlos? Si.
¿Y si renuncio por escrito a su uso? Hay igualmente obligacion de correr con esos gastos.
¿Y si ni si quiera hay posibilidad de utilizarlo? Igualamente si, hay que contribuir a los gastos comunes. (Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 22 de noviembre 1980, sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 12 de mayo de 1992, sentencias de la audiencia provincial de Madrid de 3 de febebrero de 1993y de 17 de octubre de 1995 y sentencias del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 1999 y de 14 de marzo de 2000.)
¿Y si un servicio no funciona correctamente?, tambien tengo que pagarlo? Si.
Pero, ¿Y si ni si quiera se ha constituido formalmente la Comunidad de Propietarios? Ello no exonera de la obligación del pago de los gastos comunes.
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