El acuerdo de la comunidad de cortar el agua por impago de cuotas es nulo

En casi todas las Juntas de Propietarios donde los vecinos tienen un moroso y existe calefacción central y/o agua caliente central, surge la misma pregunta: ¿No se le puede cortar el agua por deudor?, y la respuesta desde esta administración de fincas siempre es la misma: NO, no se puede privar a un propietario, aunque sea deudor, a utilizar un servicio o elemento común; lo que sí se puede hacer, es exigir el pago de la deuda vía judicial.

¿Qué supondría aún así que la comunidad de propietarios establecida válidamente en Junta de propietario tomara el acuerdo de cortar el suministro de agua al inmueble?, pues que dicho acuerdo en completamente nulo, no anulable, es nulo de pleno derecho.

En este mismo sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia provincial de Baleares, de 20 de Noviembre de 2.015.

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¿Qué tipos de fincas o Comunidades de Propietarios administramos?

Todo tipo de Comunidades de Propietarios, ya que somos expertos en la Ley de Propiedad Horizontal y Vertical. La transparencia en la gestión, la claridad y la sencillez de las cuentas, el trato amable y personal, y nuestro eficiente servicio de administración, hace que no exista diferencia en la administración de unos u otros inmuebles, la clave está en el tiempo y el volumen de trabajo que se dedica a cada Comunidad de Propietarios por parte de la Administración de fincas. Así, desde Encinar XXI Administración de Fincas, gestionamos y administramos, siempre con administrador de fincas colegiado y titulado, todo tipo de comunidades de propietarios y fincas, entre las cuales:

• ·         Edificio de vivienda con y sin garajes.
• ·         Urbanizaciones, Mancomunidades, Comunidades generales.
• ·         Subcomunidades, Intercomunidades.
• ·         Garajes y Sótanos con plazas de aparcamiento de vehículos.
• ·         Edificio de oficinas.
• ·         Polígonos industriales, Pabellones industriales (naves) y Parques tecnológicos.
• ·         Centros comerciales.
• ·         Puertos Deportivos.
• ·         Entidades de gestión de propiedades a tiempo compartido (aprovechamiento por turnos).
• ·         Entidades Urbanísticas de Conservación.
• ·         Campos de Golf.
• .     Residencias de ancianos, tercera edad.
•  .    Txokos, Sociedades gastronómicas.
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Cuéntenos qué problemas tienen actualmente y desde Encinar XXI Administración de Fincas se lo solucionaremos lo antes posible, ya sea de morosos, obras pendientes, Cuota muy elevada, ITE, legalización de piscinas, consumos de calefacción central, etc.

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Gestionamos Comunidades de Propietarios de viviendas, garajes, urbanizaciones, mancomunidades, macrocomunidades, comunidades generales, txokos, asociaciones, fundaciones, residencias de ancianos, poligonos industriales....., tanto en el municipio de Leioa, donde tenemos nuestra oficina, tanto en el centro de Leioa, como en los barrios de Artaza y Lamiako; así como en los municipios vecinos de Getxo (sobre todo en Algorta), Erandio (incluyendo Astrabudua), Asua, Berango, Sopelana, Sopela, Sestao, Basauri, Bilbao (Abandoibarra, Abando, San Mames, Indautxu, Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Miribilla, Begoña, Deusto, San Ignacio, Recalde, Rekalde, Errekalde, Ibaiondo, Atxuri, Santutxu, Txurdinaga, Amézola, Uribarri, Matiko, Ocharcoaga, Otxarkoaga, Txurdinaga, Basurto-Zorroza, San Adrián, La Peña), Portugalete (Peñota, Abatxolo, Azeta, Buenavista, Muelle, La Florida, Repelaga), Santurtzi (San Juan, Kabiezes, Capital Mendizabal, La Sardinera, Murrieta, Larrea, Peñota, Las Viñas, Mamariga), Barakaldo (Arteagabeitia, Retuerto, kareaga, Bagatza, San Vicente, Desierto, Arrontegi, Cruces, Lasesarre, Lutxana, Llano, Rontegui, Pormetxeta), Etxebarri, Galdakano o  Galdacano  .. etc. 

¿Puede la comunidad de propietarios establecer un interés por el retraso en el pago de los recibos de las cuotas ordinarias o derramas?

Los retrasos en el pago de los recibos comunitarios están al orden del día, (..). Fernando nos ha remitido varias dudas sobre este importante asunto.


Concretando, nos pregunta si es posible que la comunidad de propietarios llegue a un acuerdo para imponer un interés por el retraso de las cuotas comunitarias, y qué consecuencias tendría para el propietario moroso.



Para referenciar este tema tendremos que acudir a uno de los textos legales más claros del ordenamiento jurídico español, el Código Civil (CC).

El artículo 1.108 del Codigo Civil (CC) argumenta lo siguiente: “Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal”.

Esto es, la comunidad de propietarios podrá establecer un interés de demora. Para ello, es aconsejable que esta posibilidad figure como tal en los Estatutos como norma ya que en el supuesto de que se proceda a reclamar el importe adeudado vía judicial los intereses formarán parte de las cuotas.

También el artículo 1.255 del Codigo Civil (CC) dice que la comunidad de propietarios puede acordar en virtud del principio de autonomía contractual la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas. Su exigibilidad es consecuencia de la exigencia del cumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos.

Así lo establece, por ejemplo,  la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 4 de octubre de 2006. Dado que la imposición de intereses en el retraso del pago de las cuotas de comunidad tiene la consideración de un acto de mera administración, el acuerdo podrá ser adoptado por mayoría simple de los propietarios.

Así las cosas, los intereses pueden venir establecidos en los Estatutos o en un acuerdo por mayoría simple.

Para finalizar, conviene señalar que si el propietario deudor procede al pago de la deuda principal (cuotas) pero no de los intereses moratorios que se hayan aprobado en junta y que se hayan devengado, éste seguirá manteniendo su condición de  moroso y, por lo tanto, no podrá votar en las juntas.

Fuente: globaliza

Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?

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Publicación en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios de las deudas de un comunero

Como Administradores de Fincas, en este artículo contemplamos el supuesto de los Comuneros que por diversas razones no pagan las cuotas de comunidad o cualquier otro gasto generado y aprobado por la Junta de Propietarios y no se les puede requerir de pago o cualquier intento resulta infructuoso.

Para estos casos la Ley de Propiedad Horizontal habilita un mecanismo de notificación a través del Tablón de anuncios colocado en la propia comunidad, normalmente en el zaguán y a la vista de todos los propietarios.

La cuestión entonces es saber si esta publicación, parecida a la edictal, se ajusta a lo establecido en la Ley de protección de datos. Debemos distinguir que la Ley admite este supuesto, pero la publicación no se puede realizar de cualquier modo, debe seguir un procedimiento. La publicación de estos datos sin el consentimiento del titular de los datos puede conllevar la sanción por parte de la Agencia Española de Protección de datos con una multa que va de 40.001 a 300.000 euros por la comisión de una infracción grave.

Esta cuestión queda resuelta por la Agencia de protección de Datos entre otros en el Informe 188/2008 de la AEPD.

En primer lugar, esta publicación implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i de la Ley 15/1999, como “toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.

En relación con la cesión, el artículo 11 de la Ley dispone que los datos personales sólo podrán ser comunicados a un tercero, con la única finalidad de cumplir con las funciones legítimas del cedente y del cesionario, y contando con el previo consentimiento del interesado. Es de suponer, que el propietario deudor, que además no ha podido o no ha querido ser localizado, no va a prestar el consentimiento para que todos los vecinos se enteren que es un moroso. En este supuesto debemos acudir a la segunda solución adoptada por la LOPD, y es que este consentimiento sea sustituido por una Ley. Es importante indicar que sólo las normas con rango de Ley habilitan para sustituir este consentimiento, y por tanto no sirve cualquier norma.

En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad, en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Así el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece, “La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo15.2”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.

Pero la convocatoria de la junta no faculta por sí sola la publicación de estos datos en el tablón de anuncios. Para cualquier citación o notificación a un propietario se debe seguir unos trámites tasados. En primer lugar se debe intentar la notificación en el domicilio que para estos efectos designe el propietario deudor, que podrá ser distinto al piso o local perteneciente a la Comunidad de Propietarios. Sólo si esta citación resulta infructuosa, la ley de propiedad horizontal faculta al Secretario de la Comunidad para intentar la citación en el piso o local, perteneciente al propietario moroso en la propia Comunidad. En este sentido la citación entregada al ocupante de este piso o local se entenderá que tiene plenos efectos jurídicos, por lo que podrá ser entregada al inquilino arrendatario, si fuese el caso.

En segundo lugar, hacer hincapié que cualquier intento de notificación debe quedar completamente acreditado para evitar posteriores sanciones. En este sentido una carta certificada y con acuse de recibo no acreditaría el contenido de la notificación, por lo que el consejo sería que se realizase bien a través de un requerimiento notarial, o mediante una opción más barata, el envío de un Burofax, certificado, y con acuse de recibo. Este método acredita el contenido de la notificación, y la recepción o no de la misma, con el motivo de la no entrega si fuese el caso.

Por último, y tras el largo peregrinaje intentando la notificación, y si esta resultase infructuosa, la Ley de Propiedad horizontal faculta al Secretario para que pueda colocar esta comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto. Pero además esta citación deberá cumplir con una serie de requisitos de fondo y formales, sin los cuales no se puede considerar válidamente efectuada. Cualquier notificación efectuada a través del tablón de anuncios deberá contener la fecha,  los motivos por los que se procede a esta forma de notificación, deberá estar firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, y deberá contar con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Fuente: Comusoft

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