La extinción de los alquileres de “renta antigua”

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos acomete, a través de sus Disposiciones Transitorias una importante reforma en cuanto a la duración de los arrendamientos vigentes a 1 de enero de 1995, que puede resumirse así:

1.-Arrendamientos de vivienda: Por causa de fallecimiento solamente se admite la subrogación vitalicia, es decir hasta la muerte del subrogado, en el caso del cónyuge o hijo afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento. En otros hijos la subrogación se extinguirá a los 2 años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

2.-Locales comerciales: Se establece un tratamiento distinto dependiendo de si el arrendatario es:

2.1.-Persona física: Se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

Como excepción se establece que en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar 20 años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

2.2.-Persona jurídica:

a) Local dedicado a actividades comerciales, cuya superficie sea superior a 2.500 m2, se extinguirá el arriendo a los 20 años.

b) Local dedicado a otras actividades que pague menos de 510,86 € de cuota de IAE, se extinguirá a los 20 años.

Los plazos de veinte años terminan el 31 de diciembre de 2014. No se mencionan los supuestos cuyo plazo ya ha caducado. En definitiva a la vista del plazo de duración, algo inferior a tres años, y de la delicada coyuntura económica que atravesamos, pudiera ser recomendable a los afectados iniciar una negociación para pactar un nuevo contrato de arrendamiento.

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Mi inquilino ha instalado en la vivienda de alquiler una oficina

Hace unos meses, usted arrendó un inmueble a una persona, y en el contrato quedó muy claro que dicho inmueble se utilizaría como vivienda habitual. Ahora, el inquilino ha instalado una oficina y usted no está de acuerdo, de modo que quiere que cese inmediatamente esta actividad o que desaloje el inmueble. ¿Se lo puede exigir?

Alquiler de vivienda:

En los arrendamientos de vivienda, la ley también protege al propietario y prohíbe, entre otras cosas, que el inquilino pueda transformar la vivienda en un local de negocio sin su consentimiento.

Si lo hace, usted podrá resolver el contrato de arrendamiento alegando que el inmueble ya no se utiliza como vivienda permanente. Es decir, el inmueble no puede perder su carácter de vivienda.

Pero ¿qué pasa si el inquilino, además de instalar un negocio en el inmueble, sigue viviendo en él?

Resolución anticipada del contrato de alquiler por el inquilino

El inquilino ha decidido resolver anticipadamente el contrato de alquiler, entregando las llaves y una carta de renuncia al propietario, a lo que éste no se opuso. ¿Puede ahora el propietario reclamar por incumplimiento de contrato?

En contratos de duración pactada igual o inferior a cinco años, no hay disposición alguna respecto al desistimiento de alguna de las partes. Casi todos los jueces consideran entonces que, a falta de referencia expresa, cabe entender que no es posible un desistimiento unilateral; por tanto, el arrendador no puede pretender resolver antes del plazo pactado, del mismo modo, el inquilino tampoco puede desistir del contrato.

Renuncia del contrato

Si fuera el arrendador quien desistiera,